In cosa si differenziano i gradi delle ipoteche sul mutuo

Quasi tutti sanno che quando si contrae un mutuo casa viene iscritta sull’immobile acquistato un’ipoteca a titolo di garanzia. Garanzia che serve al creditore, che nel caso del mutuo è quasi sempre una banca, per tutelarsi in caso di morosità da parte del titolare del finanziamento. Un immobile può essere però gravato da più ipoteche ed è in base al loro grado che i creditori possono fare valere i loro diritti.

Ciò che, a livello di definizione, differenzia un’ipoteca di primo grado da quelle successive è il momento dell’iscrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, cioè fa fede la data.

La prima ipoteca iscritta in ordine di tempo sarà perciò un’ipoteca di primo grado, la successiva di secondo grado e così via.

Il grado è però molto rilevante per il mutuante in termini di diritti vantati, perché un grado anteriore ha la priorità rispetto ai successivi.

Per fare un esempio, prendiamo un immobile gravato da due ipoteche delle quali quella di primo grado è a favore della finanziaria e quella di secondo grado a favore di un altro soggetto. Ipotizziamo anche che, con i tempi e le modalità previsti dalla legge, a causa dell’insolvenza del debitore, la banca possa procedere con la vendita del bene recuperando così, con il ricavato, il denaro concesso in prestito. Supponiamo che il debito con la banca ammonti a 100mila euro e che l’immobile venga venduto a 120mila euro. In questo caso, solo dopo che la banca è rientrata del suo credito (100mila euro), il creditore di grado successivo può procedere per recuperare quanto a lui dovuto.

In poche parole, per tornare in possesso di quanto vantato si deve rispettare la gerarchia dei gradi e solo quando i creditori di grado anteriore sono soddisfatti, quelli di grado successivo potranno far valere i loro diritti.

Ricordiamo infine che la cancellazione formale delle ipoteche richiede una tempistica piuttosto lunga. Pertanto, dopo che è stata approvata la cancellazione di un’ipoteca, si parla di grado reale e grado apparente, dove quest’ultimo indica il grado di iscrizione che ancora risulta dai registri, non ancora cancellata formalmente. Per tornare all’esempio precedente, l’ipoteca a favore della banca, una volta cancellata, ma prima che sia estinta formalmente, verrà definita un’ipoteca di primo grado apparente, mentre la seconda sarà un’ipoteca di primo grado reale e di secondo grado apparente.

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