Serve assistenza?
02 55 55 222

Mutuo o affitto: gli scenari aggiornati al rialzo dei tassi

4 lug 2023 | 10 min di lettura | Pubblicato da Cristina B.

mutuo_o_affitto

Casa in affitto o di proprietà? L’eterno dilemma sembra destinato ad acuirsi nello scenario di questo ultimo anno.

Inflazione e costo del denaro in aumento non fanno altro che aumentare in proporzione i dubbi sulla convenienza di una scelta o di un’altra.

Vediamo insieme quali potrebbero essere le soluzioni più solide e, perché no, anche più convenienti.

Mutuo casa: trova il migliore

Acquistare casa resta l’obiettivo primario

Secondo l'ultima Indagine sulle famiglie 2023 di Nomisma, la conseguenza della perdita di potere d’acquisto si traduce in una minore quota di famiglie che riesce a risparmiare (33,8% nel 2023) con impatti diretti sulle tendenze legate all’abitare, tra le quali l’acquisto di un’abitazione e la scelta di vivere in affitto. Nel complesso va però sottolineato, ancora una volta, il grande interesse degli italiani nei confronti della casa.

L’interesse all’acquisto di una casa si conferma infatti anche quest’anno, tanto che complessivamente sono circa 3,1 milioni le famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi.

Sul fronte locazioni si assiste, invece, ad una flessione dei nuovi contratti, dopo la forte ripresa nel 2022. Nello specifico, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto di una o più abitazioni per un periodo superiore a 6 mesi è passata dal 5,6% nel 2022 al 5% nei primi mesi del 2023.

Affitto vs mutuo: cinque ragioni per scegliere l’affitto

Dopo questa fotografia vediamo quali possono essere le spinte per la scelta dell'affitto.

Non ci sono abbastanza risparmi per accedere a un mutuo

La principale ragione per preferire l'affitto, e forse la più importante, confermata anche dalla ricerca di Nomisma: si sceglie l’affitto principalmente perché, per la maggior parte delle famiglie, l’affitto rappresenta l’unica soluzione percorribile, a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato della compravendita.

Radici e lavoro globale

Si opta per la locazione se per esigenze di vita e lavoro si ipotizza, ad esempio, che la sede dove si vive o la situazione abitativa scelta sia provvisoria, soggetta cioè a cambi nel breve periodo.

Zero costi di manutenzione

Pro affitto propende anche il fatto che i costi di manutenzione gravano sul proprietario e non sul locatore, e che far fronte alle spese improvvise non è compito del locatore. Se in linea di principio è vero, il caro affitti degli ultimi anni nelle maggiori città dimostra un costo indiretto di queste voci sui canoni. In buona sostanza i proprietari, dove c’è domanda, riescono ad ammortizzare i costi sostenuti ritoccando i canoni di locazione e ricomprendendo nel canone le voci di spesa, facendo sì che il locatore sia – anche se indirettamente – compartecipe di quegli oneri.

Meno tasse

L’affitto aiuta inoltre a mantenere il reddito basso e pagare meno imposte. Possedere un immobile, infatti, si traduce anche in un carico di tasse e imposte più elevato, oltre che in una crescita della propria ricchezza patrimoniale ai fini delle certificazioni Isee o di reddito.

Maggiore indipendenza

L’affitto consente anche a chi non può permettersi un mutuo di ottenere una certa indipendenza. Con la locazione è possibile andare a vivere da soli, e in tempi relativamente brevi, anche se non si hanno le disponibilità economiche per comprare casa o le garanzie necessarie per ottenere un finanziamento.

Mutuo vs affitto: cinque ragioni per preferire il mutuo

Vediamo adesso le ragioni che spingono a preferire un mutuo.

Investimento nel tempo

La prima ragione da considerare quando si compra casa è che si sta realizzando un investimento duraturo nel tempo. Quello che si acquista oggi, seppur con alcuni sacrifici nell’immediato, diventa di proprietà e può dimostrarsi un valido bene rifugio. Se, in futuro, si dovesse aver bisogno di liquidità, si potrebbe sempre procedere a una vendita che difficilmente farebbe andare al di sotto del prezzo pagato per l’acquisto. È raro assistere a una svalutazione a picco dell’immobile. Le rate che oggi si pagano per il mutuo si ammortizzano nel tempo con il valore dell’immobile, che verosimilmente sarà in crescita. L'acquisto di un immobile, poi, rappresenta una proprietà che può essere lasciata in futuro agli eredi che potranno riutilizzarla come meglio credono.

Inflazione ed erosione del risparmio

In definitiva pagare il mutuo consente di avere un bene che segue sempre il costo dell'inflazione, mentre con l'affitto tutti i canoni pagati andranno perduti, oltre ad essere soggetti ad un aumento costante del canone negli anni. Con il mutuo di fatto si accantonano nel tempo e si mettono al riparo dall’inflazione i propri risparmi: la casa, in questo senso, funge quasi da salvadanaio.

Esigenza di stabilità e sicurezza

Comprare casa può soddisfare le esigenze di stabilità e sicurezza che si hanno quando si raggiunge una certa maturità anagrafica e lavorativa o quando si vuole costruire una famiglia con il proprio partner.

Personalizzazione dell’immobile

Possedere un immobile consente di poterlo trasformare come si desidera in base alle proprie esigenze e adattarlo successivamente in base ai cambiamenti in atto. Quando la casa è di proprietà, non ci sono vincoli per ristrutturarla e riammodernarla come meglio si crede.

Agevolazioni fiscali e prima casa

Il mutuo può essere richiesto usufruendo di vantaggiosi tassi di interesse che consentono di ottenere una rata sostenibile, anche per le famiglie numerose o monoreddito. Oggi, seppur con il rialzo dei tassi, alla fine, soprattutto nelle grandi città, diventa più sostenibile una rata di mutuo che un affitto. Infine, anche la ristrutturazione può essere realizzata usufruendo di sgravi fiscali e incentivi per la riqualificazione energetica.

L'analisi aggiornata al rialzo dei tassi

Per fare un esempio concreto, prendiamo in considerazione una città come Milano e una come Bologna e valutiamo se conviene di più il mutuo o l'affitto anche dopo gli ultimi rialzi dei tassi.

Per l'analisi abbiamo considerato lo scenario dopo 1 mese, dopo 5 anni e dopo 10. In entrambi i casi, vedremo come acquistare casa conviene rispetto all’affitto nonostante l’aumento dei tassi.

Per la prima analisi consideriamo un bilocale in vendita a Milano in Corso Lodi 65 (zona semicentro) di 42mq, al prezzo di 249.000€, e un bilocale in affitto nello stesso stabile di 50 mq, con canone di affitto di 1.000€ mensili.

La casistica analizzata è quella di un finanziamento per giovani under 36 (per cui esistono condizioni fiscali di agevolazione interessanti), con tasso 3,25% (rilevato a metà giugno 2023) ed LTV 80%.

Scenario 1 - Milano - Mutuo

  • Valore dell’immobile: 249 mila euro
  • Anticipo non coperto da mutuo: 50 mila euro 
  • Importo mutuo: 199 mila euro 
  • Costi notarili e di agenzia: 15 mila euro 
  • Durata mutuo: 30 anni

Scenario 1 - Milano - Affitto

  • Canone mensile: 1.000 euro
  • Spese di agenzia: 1.600 euro
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento mensile0€314€314€
Costo mensile1.000€579€-421€
Totale esborso mensile1.000€893€-107€
Costi iniziali1.600€65.000€63.400€
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento in 5 anni0€18.824€18.824€
Costi in 5 anni60.000€34.726€-25.274€
Costi iniziali1.600€65.000€63.400€
Esborso totale in 5 anni61.600€118.549€56.949€
Debito residuo0€178.466€178.466€
Proventi da vendita0€249.000€249.000€
Utile su vendita0€70.534€13.584€
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento in 10 anni0€37.648€37.648€
Costi in 10 anni120.000€69.451€-50.549€
Costi iniziali1.600€65.000€63.400€
Esborso totale in 10 anni121.600€172.099€50.499€
Debito residuo0€154.024€154.024€
Proventi da vendita0€249.000€249.000€
Utile su vendita0€94.976€44.477€

Nel caso dell’acquisto, come investimento è considerata la quota capitale, cioè la parte della rata volta a rimborsare l’acquisto dell’immobile, mentre come costo la quota interessi, quindi la parte della rata che rappresenta il costo vero e proprio del finanziamento. Nell’immediato si nota come il costo complessivo della rata di mutuo, formato dalla somma di investimento e costo mensile, sia comunque inferiore al canone di affitto.

Certo c’è da considerare l’esborso iniziale. Ma se valutiamo le proiezioni dell’investimento a cinque e a dieci anni, è evidente come ci siano dei risparmi sui costi veri e propri nel caso del mutuo, e se si decidesse di vendere la casa si potrebbe maturare un utile consistente, pari a 13.584 euro in cinque anni e addirittura 44.477 euro dopo i dieci anni.

Vediamo ora se e come cambia la situazione spostandoci nella città di Bologna.

In questo caso si è presa in considerazione la vendita di un trilocale in zona Saffi (via Oslavia) di 70 mq e l’affitto di un trilocale della stessa metratura e situato nella stessa zona (via Aurelio Saffi). Per il mutuo sono state utilizzate le stesse condizioni già viste per la città di Milano.

Scenario 2 - Bologna - Mutuo

  • Valore dell’immobile: 189 mila euro
  • Anticipo non coperto da mutuo: 38 mila euro 
  • Importo mutuo: 151 mila euro 
  • Costi notarili e di agenzia: 15 mila euro 
  • Durata mutuo: 30 anni

Scenario 2 - Bologna - Affitto

  • Canone mensile: 1.000 euro
  • Spese di agenzia: 1.600 euro
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento mensile0€238€238€
Costo mensile1.000€439€-561€
Totale esborso mensile1.000€677€-323€
Costi iniziali1.600€53.000€51.400€
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento in 5 anni0€14.284€14.284€
Costi in 5 anni60.000€26.350€-33.650€
Costi iniziali1.600€53.000€51.400€
Esborso totale in 5 anni61.600€93.633€32.033€
Debito residuo0€135.419€135.419€
Proventi da vendita0€189.000€189.000€
Utile su vendita0€53.581€21.548€
VOCIAFFITTOACQUISTODIFFERENZA ACQUISTO-AFFITTO
Investimento in 10 anni0€28.567€28.567€
Costi in 10 anni120.000€52.699€-67.301€
Costi iniziali1.600€53.000€51.400€
Esborso totale in 10 anni121.600€134.266€12.666€
Debito residuo0€116.873€116.873€
Proventi da vendita0€189.000€189.000€
Utile su vendita0€72.127€59.461€

Per la città di Bologna risulta ancora più marcato il risparmio nel confronto tra mutuo e affitto. Nell’immediato si risparmiano intorno ai 320 euro con la rata del mutuo rispetto alla mensilità dell’affitto. Allo stesso modo, i costi veri e propri in cinque e dieci anni sono quasi il doppio nell’affitto, e decidendo di vendere la casa si otterrebbe un utile di 21.548 euro in cinque anni e 59.461 euro trascorsi i dieci anni.

In conclusione

L’affitto insomma potrebbe essere una soluzione di breve periodo se si è giovani e ancora non si ha una prospettiva lavorativa ben definita. Al contrario, il mutuo può essere la soluzione più idonea quando si ha una residenza stabile e un lavoro definito, con un risparmio iniziale da voler investire in qualcosa che resti nel futuro.

Generalmente per comprare un immobile con un mutuo acquisto casa è necessario disporre di una cifra pari almeno al 20% del costo dell'abitazione e di ulteriore denaro per coprire le spese di acquisto, come ad esempio il deposito cauzionale, le spese di intermediazione e i costi notarili. Il mutuo, infatti, nella maggior parte dei casi copre l'80% dell'importo necessario all'acquisto dell'immobile, mentre tutte le altre spese sono a carico dell'acquirente. Non bisogna dimenticare però che sul mercato esistono soluzioni come i mutui al 100% che arrivano a coprire l'intero valore dell’immobile.

Sebbene quindi le spese iniziali siano sicuramente più alte nel caso dell’acquisto, per tutti coloro che hanno da parte alcuni risparmi e possono accedere a un mutuo, questa rimane la soluzione più conveniente nel lungo periodo per ottenere un reale valore dall’investimento economico portato avanti nel tempo.

Mutuo casa: trova il migliore
Autore
cristina-bartelli

Giornalista professionista dal 2004 e vicecaporedattore per ItaliaOggi, scrive del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione.

Ultime notizie Mutui

pubblicato il 20 giugno 2024
Le offerte mutuo di Crédit Agricole a giugno 2024

Le offerte mutuo di Crédit Agricole a giugno 2024

Se intendi acquistare casa nei prossimi mesi, ma prima devi trovare un finanziamento alle giuste condizioni, puoi consultare le migliori offerte Crédit Agricole mutuo a giugno 2024: te le presentiamo su Facile.it!
pubblicato il 19 giugno 2024
Quanto costa un mutuo da 220.000€ a giugno 2024

Quanto costa un mutuo da 220.000€ a giugno 2024

Hai bisogno di un mutuo prima casa, seconda casa, di un mutuo ristrutturazione o surroga? Sappi che calcolare i tassi dei mutui online ti permette di trovare l'offerta più conveniente. Scopri su Facile.it la media dei tassi sui mutui di giugno 2024 e le migliori offerte disponibili.
pubblicato il 18 giugno 2024
Quanto costa un mutuo da 200.000€ a giugno 2024

Quanto costa un mutuo da 200.000€ a giugno 2024

Il mutuo 100% è adatto a chi non vuole versare una parte di denaro per l'acquisto di una casa perché prevede che il valore di quest'ultima sia interamente coperto dal mutuo: ecco quali sono le banche che offrono il mutuo al 100% a giugno 2024.
pubblicato il 18 giugno 2024
Simulazione di un &[mutuo al 100%]& a giugno 2024: tassi e rata

Simulazione di un &[mutuo al 100%]& a giugno 2024: tassi e rata

Se stai cercando di acquistare la tua prima casa ma non hai risparmi sufficienti per l'acconto, un mutuo al 100% potrebbe essere la soluzione ideale per te. Esploriamo insieme le migliori opzioni di mutuo al 100% disponibili a giugno 2024 su Facile.it.
pubblicato il 16 giugno 2024
Tassi su un mutuo al 90% a giugno 2024

Tassi su un mutuo al 90% a giugno 2024

Oggigiorno, trovare il mutuo giusto può rappresentare una sfida, soprattutto per chi dispone di un budget limitato e necessita di un finanziamento che copra una grande percentuale del valore della casa.
pubblicato il 15 giugno 2024
Promozione mutuo BPER: tasso fisso al 2,65% a giugno 2024

Promozione mutuo BPER: tasso fisso al 2,65% a giugno 2024

Hai bisogno di un mutuo? Approfitta della promo BPER disponibile su Facile.it! Fino al 31 luglio potrai sottoscrivere un mutuo prima casa Under 36, anche al 100%, e risparmiare grazie ai tassi d’interesse promozionali!
pubblicato il 13 giugno 2024
Confronto tra mutui prima casa a giugno 2024

Confronto tra mutui prima casa a giugno 2024

È fresca la notizia che la BCE ha tagliato i tassi per la prima volta in 5 anni, con possibili effetti positivi sui mutui, specie su quelli variabili. È dunque il momento giusto per scoprire le migliori offerte mutuo prima casa a giugno 2024.
pubblicato il 12 giugno 2024
I mutui ristrutturazione casa di giugno 2024

I mutui ristrutturazione casa di giugno 2024

Il "mutuo edile", noto anche come "mutuo completamento costruzione", è un finanziamento che permette di realizzare la propria casa quando si tratta di una nuova costruzione o di una ristrutturazione importante.
pubblicato il 12 giugno 2024
Rimborso degli interessi sul mutuo: i requisiti per ottenerli

Rimborso degli interessi sul mutuo: i requisiti per ottenerli

Rimborso degli interessi sul mutuo? In alcuni casi si ha diritto a ricevere 7.000 euro ogni 100.000 ricevuti. Capita se è stato stipulato un mutuo legato all'Euribor manipolato tra il 29 settembre 2005 e il 30 maggio 2008.

Guide ai mutui

pubblicato il 6 giugno 2024
In quali casi la caparra va restituita e in quali no

In quali casi la caparra va restituita e in quali no

Quando si termina un contratto di locazione, il proprietario dell’immobile sa bene che la caparra va restituita all’inquilino. Tuttavia, esistono dei casi in cui questo non avviene.

Banche

Scopri le informazioni e le offerte di mutuo delle banche partner di Facile.it.

© 2024 Facile.it
Tutti i diritti riservati
Facile.it è un servizio offerto da Facile.it S.p.A. con socio unico • Via Sannio, 3 - 20137 Milano • P.IVA 07902950968

Nel mercato assicurativo i principali metodi di pagamento accettati sono:

Payment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment Logo

Ricorda: nel mercato assicurativo NON è previsto come metodo di pagamento l'utilizzo di ricariche postepay e pagamenti intestati a persone fisiche.

Navigazione sicura:

Navigazione sicuraNavigazione sicura

Il servizio di intermediazione assicurativa di Facile.it è gestito da Facile.it Broker di assicurazioni S.p.A. con socio unico, broker assicurativo regolamentato dall'IVASS ed iscritto al RUI in data 13/02/2014 con numero B000480264 • P.IVA 08007250965 • PEC PEC

Il servizio di mediazione creditizia per i mutui e per il credito al consumo di Facile.it è gestito da Facile.it Mediazione Creditizia S.p.A. con socio unico, iscrizione Elenco Mediatori Creditizi OAM numero M201 • P.IVA 06158600962

Il servizio di comparazione tariffe (luce, gas, ADSL, cellulari, conti e carte, noleggio a lungo termine) ed i servizi di marketing sono gestiti da Facile.it S.p.A. con socio unico • P.IVA 07902950968