Comprare casa: i 5 passi per una compravendita consapevole

Scelta del mutuo

Se si avrà come partner di acquisto una banca, è bene sapere che gli importi che gli istituti finanziano arrivano in genere fino all’80% del valore della compravendita, e dunque è necessario avere una base di liquidità, anche se in alcuni casi si possono trovare soluzioni di finanziamento fino al 100%.

Per chi rientra in determinate categorie, tra cui da quest’anno anche famiglie con più di due figli, sarà possibile chiedere l’accesso al Fondo Garanzia Prima Casa, con cui lo Stato, attraverso una società pubblica (Consap), affianca il mutuatario fino all’80%-90% del valore del finanziamento, per un tetto massimo di 250 mila euro.

Ci sono delle condizioni di Isee (soglia a partire da 40 mila euro per famiglie con almeno tre figli) e di categorie da rispettare, mentre sono in via di perfezionamento, con la legge di bilancio 2024, l’allargamento della platea delle categorie degli interessati. Tutte le informazioni sono reperibili a questa pagina sul sito di Consap. Sul punto è bene precisare che la scelta finale spetterà sempre alla banca che condurrà le proprie valutazioni sul profilo del cliente che richiede il mutuo.

Per coloro che si rivolgono alla banca per ottenere il mutuo, occorre ricordare che saranno richiesti tutta una serie di documenti finalizzati a comprovare la storia creditizia di chi presenta la domanda. Dunque potranno essere richiesti:

• la busta paga per i dipendenti;
• il cedolino per i pensionati;
• la dichiarazione dei redditi per i liberi professionisti e autonomi;
• l’ultimo modello CUD o 730;
• gli ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24;
• l’ultimo estratto conto corrente.

Accanto a questi documenti reddituali potranno essere richiesti documenti anagrafici, partendo banalmente da carta d'identità e codice fiscale, certificato contestuale (residenza e famiglia), permesso di soggiorno, se si è cittadini extracomunitari, omologa di separazione o sentenza di divorzio o estratto dell’atto di matrimonio.

Saranno richiesti anche i documenti dell’immobile: proposta d'acquisto o preliminare, atto di provenienza (rogito venditore), planimetria catastale e concessione edilizia (solo per immobili di nuova costruzione). Alla fine di questo percorso non esiste un obbligo per la banca di riconoscere il mutuo. L’istituto di credito è libero di fare valutazioni sulla storia creditizia e attribuire un voto di solidità finanziaria (ad esempio verificare se si hanno altri finanziamenti accesi, ritardi nei pagamenti, iscrizione nei registri dei cattivi pagatori).

La verifica in catasto

È opportuno, quando si è individuato l’immobile, procedere a una verifica in catasto, ispezione catastale atta a essere certi che non vi siano anomalie e irregolarità nell’immobile che si è scelto. Il servizio è accessibile e fornito dall’ Agenzia delle entrate sia ai privati cittadini sia ai professionisti a cui magari ci si è scelto di rivolgersi. L’ispezione è importante perché permette di verificare che non vi siano brutte sorprese: ipoteche, vicende giudiziarie sull’immobile, anomalie nella proprietà. Ad esempio se ci sono state irregolarità edilizie non sanate, se ci sono anomalie nelle titolarità delle proprietà.

Inoltre si dovrà verificare, spesso avvalendosi di professionisti, se l’immobile in vendita è frutto di donazione. La legislazione italiana lascia spazio a possibili procedure di contestazioni sollevabili anche a distanza di molto tempo per via di disposizioni sulle successioni ed eventuali lesioni di diritti degli eredi. In quest’ultimo caso bisogna valutare se mettersi al riparo con una assicurazione da eventuali contestazioni.

La procedura di ispezione catastale viene eseguita in qualsiasi occasione di compravendita immobiliare. La banca per prassi, prima di concedere il mutuo, conduce la perizia tecnica per la verifica della regolarità urbanistica e catastale, nonché verifica la presenza di ipoteche o altri fatti pregiudizievoli.

La procedura di accesso non è gratis (ci sono diritti e imposte da versare) ed è spiegata a questa pagina dell’Agenzia delle Entrate.

Anticipo, preliminare e rogito

Se gli step preliminari di verifiche documentali e di finanziamento sono andati a buon fine, si procede a formulare una proposta di acquisto al venditore, con l’impegno di un minimo sul prezzo di vendita per “fermare” l’appartamento. La proposta così formalizzata tramite assegno ha una scadenza tra i 7 ei 15 giorni, entro cui il proprietario può o meno accettare l’offerta.

La cifra offerta ha valore di caparra: se chi acquista ha ripensamenti dopo che il venditore accetta la proposta la caparra si intende persa, mentre in caso contrario se il venditore ha un ripensamento dovrà dare il doppio della caparra al mancato acquirente.

Non è sufficiente però la proposta di acquisto: per ufficializzarla c’è lo step successivo del compromesso o del contratto preliminare. Un atto registrato dove le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita per finalizzare l'operazione. In questo modo, chi acquista la casa può essere sicuro che il venditore non cambi idea e può sfruttare questa garanzia per trovare il mutuo appropriato per assicurarsi l'immobile.

Tutti questi atti sono anticipatori e si concludono nel rogito notarile, il vero e proprio atto di compravendita redatto dal notaio che prima di effettuarlo farà le sue verifiche su proprietà e titolarità della compravendita immobiliare. Una tutela dei propri diritti e della chiarezza della circolazione degli immobili, che ha un costo di cui tenere conto.

Le spese per acquistare casa

Oltre il costo dell’immobile c’è da mettere in conto i costi degli oneri burocratici, quelli legati all’agenzia immobiliare, quelli per la pratica del mutuo e non secondarie le imposte di registro e ipocatastali e – se si acquista dall’impresa – costi di Iva, e i diritti notarili. Per chi acquista una prima casa il legislatore viene in soccorso prevedendo degli sgravi sulle imposte e sugli interessi passivi che si versano per il mutuo, nonché si è esonerati dal versamento dell’Imu. Fino a fine 2023, poi, per chi avesse meno di 36 anni (under 36) le imposte di registro e ipocatastali erano azzerate, ma la misura non è stata prorogata.

I costi di ingresso in casa

Entrare in una nuova casa vuol dire anche spese di allaccio per le utenze energetiche, attivazione della linea telefonica e di internet. I costi variano tra i 500 euro per la luce, 70 euro per il gas e 100 euro per la voltura delle utenze.

Il nuovo allaccio di linea telefonica è poco meno di 100 euro ma può variare a seconda delle zone dove si richiede. Inoltre, se l’appartamento è in un condominio ci saranno poi le quote delle spese condominiali.