Mercato Mutui: come si è chiuso il 2023 e le previsioni per il 2024

L’anno appena trascorso è stato uno dei più difficili per compravendite residenziali e mutui in Italia. In soli tre anni, i tassi medi sui mutui si sono triplicati, con conseguenze significative sul mercato immobiliare e sulle decisioni di acquisto casa delle famiglie.

Come si è chiuso il 2023?

Secondo i dati certificati dall'Agenzia delle Entrate, le compravendite sono diminuite del -9,6% rispetto all'anno precedente, sebbene l'ultimo trimestre abbia mostrato una contrazione meno accentuata, registrando un -3,3%. Compravendite sostenute principalmente da investitori e acquirenti con mezzi propri.

Lato mutui, la contrazione dell'erogato nell’anno 2023 è stata del -25,4% rispetto all'anno precedente, con picchi di oltre il -35% in alcuni mesi tra il Q1 ed il Q2 del 2023. Il tasso medio è stato per il 2023 del 5,50% e del 5,95% per i mutui a tasso variabile (dal 3,80 e 3,28 del 2022).

Previsioni per il 2024

Tuttavia, il 2024 si prevede un anno di svolta in quanto la data per un taglio dei tassi si fa visibile. L’inflazione nell’area euro è diminuita progressivamente (gennaio 2,8%, febbraio 2,6% marzo 2,4%), pertanto i tempi potrebbero essere maturi. 

Ipotesi confermata dalle minute del Consiglio direttivo BCE riunito a Francoforte il 6-7 marzo, che tuttavia invita a pazienza e cautela. Infatti, è altamente improbabile un taglio il prossimo 11 aprile, ma resta molto più probabile l’ipotesi di una sforbiciata di 25 basis point a giugno.

Resta poi il nodo Fed (che potrebbe ritardare il taglio dei tassi), anche se la maggioranza degli operatori di mercato (pari al 64%) ritiene che la Banca Centrale Europea (BCE) interverrà sul costo del denaro senza aspettare un'iniziativa simile da parte della FED.

Nel frattempo, il mercato obbligazionario (che influenza gli IRS ed i mutui a tasso fisso) ha già scontato in parte questi ribassi, rendendo i mutui a tasso fisso più accessibili. Infatti il costo del denaro a tasso fisso ha registrato una riduzione di circa -0,8% rispetto ai livelli di ottobre 2023, riduzione concentrata principalmente sui mutui green, con classificazione energetica A e B.

Nel contesto attuale, si osserva una concorrenza intensa sui mutui tassi fissi, con la prima offerta di tasso a 1,99% emersa questo mese. Questo rappresenta un cambiamento significativo poiché non si sono visti tassi così bassi sul mercato da circa 18 mesi.

Panoramica dei tassi

Gli IRS nell’ultimo mese tornano ai livelli del Q2, con un decremento di circa 40 basis point su tutte le durate. Possiamo notare come rispetto a gennaio il differenziale tra il 10y ed il 30y sia passato da 70bp a soli 20bp, segno che la curva dei rendimenti si stia normalizzando.

L’Euribor 3m comincia a flettere, dopo aver toccato il pivot nel Q4 del 2023.

Viene confermata la convenienza dei tassi fissi, decisamente più interessanti rispetto ai variabili, con un delta di quasi 150 basis point tra i due indici.

Prima casa under 36, salve le agevolazioni per preliminari firmati nel 2023

Gli under 36 anni che hanno firmato il preliminare entro il 31 dicembre 2023, mantengono le agevolazioni abrogate ad inizio anno, ovvero:

• Per gli acquisti non soggetti a IVA, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
• Per le transazioni soggette a IVA, oltre alla non applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta pari all’IVA pagata al venditore.
• Per i mutui destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, non è richiesta l'imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Resta una condizione: la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Inoltre, coloro che hanno già firmato il rogito tra gennaio 2024 e l'entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe avranno la possibilità di compensare le imposte pagate in eccesso, secondo le modalità stabilite dall'Agenzia delle Entrate.