Prefinanziamento mutuo

Il prefinanziamento del mutuo è una forma di credito a breve termine concessa dalla banca prima dell’erogazione del mutuo vero e proprio. Serve a dare liquidità immediata a chi deve sostenere spese urgenti legate all’acquisto o alla costruzione di un immobile. In pratica, anticipa una parte del capitale per coprire il periodo che precede l’erogazione del finanziamento principale.

Definizione di prefinanziamento

Il prefinanziamento si presenta, dal punto di vista tecnico, come uno scoperto di conto o un’anticipazione bancaria. Si tratta di un contratto accessorio collegato al mutuo, attivato in attesa dell’erogazione definitiva. Questo debito temporaneo viene normalmente estinto in automatico quando il mutuo principale viene erogato.

A cosa serve

Chi richiede questa soluzione lo fa per coprire esigenze economiche immediate durante una compravendita. In pratica, le somme anticipate possono essere utilizzate per diverse necessità legate alla fase di acquisto dell’immobile, tra cui:

• versare la caparra confirmatoria richiesta dal venditore;
• coprire spese urgenti prima dell’erogazione del mutuo;
• gestire il periodo di transizione tra rogito e consolidamento dell’ipoteca.

Come funziona il prefinanziamento

Il funzionamento parte con l’attivazione di una linea di credito sul conto del cliente da parte della banca. Viene poi fissata una scadenza entro cui restituire le somme, che di solito coincide con la data del rogito notarile o con l’erogazione del mutuo definitivo. In questo modo il cliente ottiene subito la liquidità necessaria per completare l’acquisto dell’immobile.

Quando si usa il prefinanziamento del mutuo

Il prefinanziamento del mutuo viene usato soprattutto quando c’è uno sfasamento temporale tra il momento in cui servono i fondi e quello in cui il mutuo viene materialmente erogato. Succede, ad esempio, quando occorre anticipare somme per il rogito o gestire i tempi tecnici richiesti dalla banca per perfezionare l’ipoteca. È quindi una soluzione ponte, pensata per coprire un’esigenza temporanea e poi chiudersi con l’attivazione del mutuo definitivo.

Costi del prefinanziamento

L'aspetto economico dell'operazione richiede un'attenta valutazione da parte del richiedente, perché il prefinanziamento risulta generalmente più oneroso rispetto al mutuo ipotecario standard. Gli istituti di credito applicano interessi passivi sulle somme effettivamente utilizzate dal cliente, che si calcolano solo sull’importo prelevato e per il periodo di utilizzo, e non sull’intero importo accordato inizialmente.

L'operazione può prevedere anche l'applicazione di alcuni costi accessori:

• tassi di interesse calcolati sulla base dell'Euribor con spread dedicati;
• commissioni per la messa a disposizione dei fondi o per lo sconfinamento;
• spese di liquidazione delle competenze che presentano solitamente cadenza trimestrale.

Vantaggi e limiti del prefinanziamento

Il prefinanziamento offre diversi vantaggi legati soprattutto alla disponibilità immediata di liquidità durante l’acquisto di un immobile:

• consente di avere subito le somme necessarie per completare la compravendita;
• permette di versare la caparra confirmatoria senza attendere l’erogazione del mutuo;
• aiuta a gestire meglio i tempi tecnici tra rogito e accredito del finanziamento principale.

Tuttavia, è importante considerare anche alcune criticità legate a questo strumento:

• obbligo di restituzione immediata del capitale se il mutuo non viene approvato;
• incompatibilità con le procedure di acquisto tramite aste immobiliari;
• aumento del costo complessivo dovuto agli interessi di pre-ammortamento.

Nel complesso si tratta di uno strumento utile, ma da utilizzare solo dopo un’attenta valutazione delle condizioni e della propria situazione finanziaria.