Mutui per ristrutturare e mutui green, cosa cambia con le nuove regole 2026

Ristrutturare casa nel 2026: cosa cambia

Dal 2026 chi affronta una ristrutturazione importante deve fare i conti anche con nuove regole sull'efficienza energetica e sull'uso delle fonti rinnovabili. 

La prima data da segnare è il 3 giugno, quando è diventato operativo il D.M. MASE del 28 ottobre 2025, che ha aggiornato i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici. Sono cambiate, tra l'altro, le verifiche sull'involucro e sugli impianti negli edifici sottoposti a interventi di riqualificazione e a ristrutturazioni importanti.

Dal 3 agosto è cambiato anche il quadro sulle fonti rinnovabili: il D.Lgs. 5/2026, che recepisce la direttiva europea RED III, ha modificato ed esteso gli obblighi sulle fonti rinnovabili anche per alcuni interventi sugli edifici esistenti. Le nuove regole valgono per i progetti la cui richiesta di titolo edilizio viene presentata a partire da quella data. Gli obblighi, però, non riguardano qualsiasi lavoro in casa: dipendono dall'entità dell'intervento e dalle parti dell'edificio coinvolte.

Le nuove soglie riguardano soprattutto le ristrutturazioni più consistenti, non i normali lavori all'interno di un appartamento:

• se l'intervento coinvolge oltre il 50% dell'involucro dell'edificio e comprende anche il rifacimento dell'impianto termico, quella che tecnicamente viene definita ristrutturazione importante di primo livello, le fonti rinnovabili devono coprire almeno il 40% dei consumi previsti;
• per gli interventi meno estesi classificati come ristrutturazioni importanti di secondo livello, la quota scende al 15% ed è calcolata sui consumi per riscaldamento e raffrescamento. La stessa percentuale vale anche per gli interventi di ristrutturazione dell'impianto termico, quando l'obbligo risulta tecnicamente ed economicamente fattibile.

Che effetto ha sul mutuo

La novità, per chi chiede un mutuo per la ristrutturazione, è soprattutto questa: prima di scegliere il finanziamento, bisogna sapere che tipo di intervento si farà e quale miglioramento energetico si potrà ottenere. 

Negli interventi più importanti, infatti, il rispetto dei requisiti energetici deve essere verificato dal tecnico già in fase di progettazione. Se il mutuo viene erogato a stato avanzamento lavori (SAL), la banca non versa tutta la somma subito, ma la divide in più tranche man mano che il cantiere procede. Tempi, importi e verifiche cambiano da banca a banca.

Mutuo per ristrutturare o mutuo green? Due cose diverse

Rispettare le nuove regole energetiche, però, non basta per ottenere un mutuo green. Ogni banca stabilisce quali requisiti deve raggiungere l'immobile per accedere alle condizioni agevolate. 

Nei mutui destinati alla riqualificazione energetica viene di solito richiesto di dimostrare un miglioramento misurabile delle prestazioni dell'immobile: il raggiungimento di una determinata classe energetica o una riduzione dei consumi, a seconda del prodotto. Per questo l'APE conta anche prima che i lavori finiscano. 

A seconda della banca e del finanziamento possono servire l'APE di partenza, la documentazione tecnica sugli interventi e, a cantiere concluso, la certificazione della prestazione effettivamente raggiunta. Ha senso quindi fare questa verifica prima di scegliere il mutuo: capire quale risultato energetico chiede quella specifica banca e controllare con il tecnico se i lavori previsti bastano davvero a raggiungerlo.

Quanto può convenire

A maggio 2026 Facile.it ha confrontato i mutui green e tradizionali ipotizzando un finanziamento da 150.000 euro, durata 30 anni, per un immobile da 200.000 euro. La rata media delle tre migliori offerte green era di 818 euro al mese, contro gli 848,06 euro delle tre migliori offerte tradizionali: poco più di 30 euro al mese che, sull'intera durata del finanziamento, diventano circa 10.819 euro. 

È solo una fotografia di quel momento: tassi e condizioni cambiano nel tempo e non è detto che un mutuo green faccia risparmiare sempre quella cifra. Ma indica bene perché, quando una ristrutturazione permette di rispettare i requisiti richiesti dalla banca, conviene confrontare anche le offerte green.

Bonus casa ed Ecobonus: cosa resta nel 2026

Il finanziamento può essere affiancato dalle detrazioni fiscali, quando l'intervento ne rispetta i requisiti. Per le spese sostenute nel 2026, Bonus ristrutturazioni ed Ecobonus prevedono un'aliquota del 50% se le spese sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale per interventi sull'abitazione principale, e del 36% negli altri casi. 

Il Bonus ristrutturazioni mantiene il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Restano fuori dalle detrazioni le spese per sostituire gli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Uno sguardo più lungo: la Direttiva Case Green

Le novità del 2026 fanno parte di un percorso più ampio. La direttiva europea EPBD prevede una riduzione del consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale del 16% rispetto al 2020 entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. 

Gli obiettivi riguardano il patrimonio immobiliare nel suo complesso, non la singola abitazione, e ogni Stato dovrà tradurli in misure proprie. Per chi ristruttura, quindi, la convenienza di un mutuo green si misura sul progetto concreto. Il miglioramento energetico previsto deve essere sufficiente per rispettare i requisiti della banca e il vantaggio offerto sul finanziamento deve essere abbastanza consistente da rendere interessante la scelta green.