Piano Casa 2026 è legge: cosa cambia davvero per mutui, garanzie e alloggi popolari

I tre pilastri del Piano Casa 2026

Il provvedimento risponde a un'emergenza documentata: oltre 650.000 famiglie in lista d'attesa per un alloggio popolare e decine di migliaia di immobili pubblici inutilizzati per mancanza di manutenzione. L'obiettivo è rendere disponibili 100.000 alloggi a canoni accessibili nell'arco di dieci anni, mobilitando fino a 10 miliardi di euro tra risorse pubbliche e investimenti privati. La struttura si articola su tre pilastri distinti, con logiche operative e platea di beneficiari diverse.

Primo pilastro: recupero degli alloggi ERP

Il programma straordinario per il recupero dell'edilizia residenziale pubblica è finanziato con oltre 7 miliardi di euro e punta a rendere nuovamente abitabili gli alloggi pubblici oggi inutilizzabili, principalmente di proprietà di Comuni ed ex IACP, e a promuovere nuovi interventi di edilizia residenziale sociale. 

La governance è affidata a Invitalia come soggetto gestore, con un Commissario straordinario già nominato. Gli interventi di ripristino e manutenzione possono partire non appena verrà definita la Convenzione tra il Ministero delle Infrastrutture e Invitalia. È già in corso la ricognizione degli immobili pubblici non più in uso su cui potranno essere avviate iniziative di edilizia sociale. È prevista anche la riconversione di ex caserme e scuole dismesse, senza ulteriore consumo di suolo.

Secondo pilastro: Fondo Housing Coesione

Il decreto istituisce un nuovo strumento finanziario, il Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit SGR, per potenziare ulteriormente l'offerta di alloggi destinati all'edilizia residenziale pubblica e sociale. Si tratta di una novità introdotta in sede di conversione parlamentare, che integra le risorse del primo pilastro con uno strumento di investimento dedicato.

Terzo pilastro: edilizia integrata per la fascia grigia

Questo pilastro mira ad attrarre capitali privati per costruire alloggi a prezzi ridotti di almeno il 33% rispetto al mercato, destinati alla cosiddetta fascia grigia, ovvero lavoratori pubblici e privati, studenti fuori sede, giovani con redditi medi, esclusa sia dall'edilizia popolare sia dal mercato libero. 

Agevolazioni mutui e garanzia statale: la struttura reale delle coperture

Il Piano Casa 2026 conferma e rafforza il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027. La garanzia non è uniforme per tutte le categorie: le coperture sono differenziate per reddito e composizione del nucleo familiare.

*Le giovani coppie devono essere coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni, con almeno un componente sotto i 36 anni.

La garanzia al 90% è quindi riservata esclusivamente alle famiglie con cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 euro. Per under 36, giovani coppie e nuclei monogenitoriali la copertura potenziata si ferma all'80%, che è già sufficiente per ottenere mutui fino al 100% del valore dell'immobile senza anticipo e senza garanzie patrimoniali aggiuntive. Il tetto massimo finanziabile è fissato a 250.000 euro. A luglio 2026, il TAEG massimo applicabile dai mutui garantiti dal Fondo Consap non può eccedere il 4,33% per il fisso e il 4,19% per il variabile.

Requisiti per accedere alla garanzia

• L'immobile deve essere destinato ad abitazione principale.
• Non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio).
• Il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo in Italia o all'estero, salvo eccezioni previste dalla norma.
• La domanda va presentata direttamente in banca, non a Consap: è la banca a trasmettere la richiesta di garanzia contestualmente alla domanda di mutuo.

Decreto Salva Casa: cosa sblocca davvero (e cosa no)

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) è distinto dal Piano Casa 2026 e non va confuso con esso. Non finanzia nuove abitazioni: modifica strutturalmente il Testo Unico dell'Edilizia per rendere commerciabili immobili con piccole difformità costruttive che bloccavano le compravendite.

Le tolleranze costruttive ampliate si applicano esclusivamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per le difformità successive a quella data le tolleranze restano nel limite del 2%. Non è un condono generalizzato: funziona solo su immobili con un titolo edilizio valido e difformità marginali rispetto al progetto approvato.

Per le pratiche di sanatoria sulle tolleranze costruttive asseverate da un tecnico abilitato, il Comune ha 30 giorni per rispondere: decorso questo termine senza motivato diniego, la domanda si intende accolta per silenzio-assenso. Per le difformità che coinvolgono autorizzazioni paesaggistiche il termine si allunga a 180 giorni.

Il mercato immobiliare nel contesto del Piano Casa

I dati ISTAT del 19 giugno 2026 fotografano un mercato in accelerazione: i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 5,2% su base annua nel primo trimestre 2026, con abitazioni nuove a +6,7% e abitazioni esistenti a +4,8%. Le compravendite residenziali hanno raggiunto quasi 180.000 unità nel primo trimestre, +4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025. La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è risalita al 47,8%, con un tasso medio alla prima rata del 3,62%.

Sul fronte delle locazioni, i dati del Ministero dell'Interno registrano oltre 40.158 sentenze di sfratto emesse in un anno (+1,99%), di cui 30.041 per morosità, con richieste di esecuzione salite a 81.054 (+9,82%). Si stima che oltre 9 milioni di immobili residenziali siano sfitti, ritirati dal mercato per timore dell'insolvenza. Il Decreto Sicurezza 2025/2026 introduce una procedura accelerata: il giudice può emettere un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso, e introduce il reato di occupazione arbitraria degli immobili altrui con sanzioni penali.