Rapporto mutui ipotecari 2026: i dati relativi all’andamento di un mercato in crescita

Mutui, il residenziale guida il mercato: capitale finanziato in crescita. le evidenze nel rapporto dell’Agenzia delle Entrate

L’ultimo Rapporto sui mutui ipotecari dell’Agenzia delle Entrate offre una panoramica sull’andamento del mercato immobiliare e del credito nel 2025, confermando il trend positivo avviato nel 2024, specie in relazione al comparto residenziale.

L’analisi per tipologia di atto, infatti, conferma che il mercato A è alimentato quasi esclusivamente dalle compravendite residenziali, da cui derivano ben 40,5 dei 46,1 miliardi di euro finanziati tramite mutui prima casa o mutui seconda casa. 

Nel dettaglio:

• le unità immobiliari urbane e i terreni ipotecati hanno raggiunto quota 906.691 (+17,5% rispetto al 2024);

• il capitale totale finanziato sfiora i 139 miliardi di euro (+27,4% su base annua);

• gli immobili residenziali rappresentano la maggior parte delle unità ipotecate (oltre il 71% del totale);

• gli atti di tipo residenziale concentrano il 37% del capitale finanziato, pari circa a 50 miliardi di euro;

• gli atti di tipo non residenziale rappresentano solo l’8,1% delle unità ipotecate ma assorbono oltre il 47% del capitale finanziato.

In sostanza, la maggior parte dei finanziamenti è stata destinata all’acquisizione di immobili non residenziali, riconducibili ad unità acquistate tramite prestiti alle imprese.

Il quadro territoriale: Nord in testa, Centro in crescita

Il Rapporto mutui ipotecari 2026 dell’Agenzia delle Entrate analizza anche l’andamento del mercato a livello territoriale, evidenziando come il Nord Italia continui a rappresentare l'area di maggiore concentrazione dell'attività ipotecaria.

In particolare, il settentrione ha registrato il 60,9% degli immobili ipotecati e quasi il 44% del capitale complessivo, pari a 60,8 miliardi di euro (tuttavia in diminuzione rispetto al 2024, del 6,1%).

Nel Centro Italia, le unità ipotecate rappresentano oltre un quinto del capitale complessivo, con un aumento dell’importo finanziato del + 37,6%. Al Sud, invece, il capitale finanziato ha registrato un aumento del 28,1%, mentre gli immobili ipotecati sono aumentati del 18,2%.

Sempre a livello geografico, il Nord si conferma l’area che concentra la quota più elevata dei finanziamenti destinati alle attività extra-immobiliari, con oltre il 31% del totale. Rispetto al 2024, tuttavia, i capitali destinati a questo comparto sono diminuiti del 31,5%. In controtendenza il Centro, dove questa componente ha registrato una forte crescita, con un aumento del capitale finanziato del 66%.

Tassi più bassi per i mutui residenziali, oltre 25 anni la durata

Sul fronte dei tassi di interesse, i tassi medi ponderati alla prima rata si sono attestati al 4,12%, in diminuzione di 0,86 punti percentuali rispetto al 2024.

Da notare come i mutui residenziali presentino i tassi più bassi ((3,35%, con una riduzione di 0,31 punti percentuali per i mutui a tasso fisso e per i mutui a tasso variabile).

In diminuzione rispetto al 2024, ma più elevati, gli interessi applicati agli atti sui mutui misti non residenziali (rispettivamente 4,19% e 4,71%). La durata media dei finanziamenti, infine, si è attestata a 15,8 anni, con differenze significative a seconda della tipologia di atto. 

I mutui destinati agli immobili residenziali hanno superato i 25 anni di durata, mentre quelli relativi agli atti non residenziali si sono fermati a 13,6 anni e i finanziamenti per gli atti misti a 8,1 anni.