Mutui per giovani, i tassi medi salgono al 3,59% ma la garanzia Consap all’80% arriva fino al 2029

Tassi dei mutui in salita: cosa dicono i dati

L’aumento è stato graduale ma costante. Tra marzo e giugno il TAN medio è rimasto stabile intorno al 3,30%. Da luglio ha iniziato a salire, fino al dato di ottobre.

Fonte: Osservatorio Mutui di Facile.it

Il movimento riflette un quadro monetario meno favorevole rispetto ai mesi scorsi. Nella riunione del 29 ottobre la BCE ha lasciato invariati i tassi di riferimento, con il tasso sui depositi al 2,50%. Nel comunicato ufficiale, però, l’istituto ha segnalato che le condizioni di finanziamento si sono inasprite. Ha aggiunto che l’aumento dei prezzi dell’energia comporta rischi al rialzo per l’inflazione.

In questo contesto il tasso fisso resta la scelta prevalente: a ottobre lo ha indicato il 97% di chi ha richiesto un preventivo. L’acquisto della prima casa si conferma la finalità principale, con l’83,66% delle richieste, un importo medio di 139.385 euro e una durata media di 25 anni.

Il peso dei giovani nel mercato dei mutui

Gli under 36 hanno un ruolo sempre più centrale tra chi chiede un finanziamento per la casa. Secondo l’Osservatorio di Facile.it e Mutui.it, nel 2025 il 39% delle domande di mutuo è arrivato da under 36, una quota in crescita del 7% rispetto al 2024. Considerando i soli mutui per la prima casa, la proporzione sale a una richiesta su due.

La garanzia pubblica è uno dei fattori che sostengono questa domanda. Nello stesso anno, il 35% degli under 36 ha fatto ricorso al Fondo prima casa per presentare la richiesta in banca. Anche Consap evidenzia il peso dello strumento: a luglio il presidente della società ha dichiarato che il Fondo ha permesso l’erogazione di 568mila mutui, di cui 370mila a giovani coppie sotto i 36 anni.

Fondo Consap prorogato al 2029: cosa prevede la Manovra

Il disegno di legge di Bilancio 2027 è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre. Il testo sposta dal 31 dicembre 2027 al 31 dicembre 2029 la possibilità di ottenere la garanzia massima dell’80% sulla quota capitale del mutuo. Il Fondo riceve inoltre 200 milioni di euro aggiuntivi per il 2028 e altrettanti per il 2029.

Il provvedimento dovrà essere esaminato e approvato dal Parlamento entro la fine dell’anno. Nel frattempo non c’è alcun vuoto: la garanzia resta pienamente operativa fino al 31 dicembre 2027, grazie allo stanziamento previsto dalla Legge di Bilancio 2025.

La proroga triennale ha soprattutto un valore di prevedibilità. Chi oggi sta mettendo da parte i soldi per il rogito, o ha appena iniziato a cercare casa, può programmare l’acquisto sapendo che lo strumento resterà disponibile nei prossimi anni.

Come funziona la garanzia

Il Fondo è rivolto a chi non possiede altri immobili a uso abitativo e chiede un mutuo fino a 250.000 euro per acquistare l’abitazione principale. In via ordinaria lo Stato garantisce il 50% della quota capitale. La copertura sale all’80% quando si verificano due condizioni:

• appartenere a una delle categorie prioritarie, tra cui under 36, giovani coppie e nuclei monogenitoriali con figli minori, con Isee non superiore a 40.000 euro;
• chiedere un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile.

La garanzia riduce il rischio per la banca e permette di accedere a finanziamenti con un loan to value elevato, anche fino al valore pieno della casa. È un aspetto che pesa soprattutto per chi ha un’età in cui i risparmi accumulati sono ancora limitati.

Quanto costa oggi un mutuo per la prima casa

Il dato medio dell’Osservatorio fotografa l’insieme delle richieste. Le condizioni concrete, però, cambiano in base al profilo del richiedente, al tipo di tasso e alle caratteristiche dell’immobile.

Per avere un riferimento abbiamo effettuato una simulazione su Facile.it per un mutuo da 153.000 euro in 30 anni, richiesto da un lavoratore dipendente a tempo indeterminato. Tra le proposte emerse, i mutui green a tasso fisso di Crédit Agricole, Banco BPM e Intesa Sanpaolo presentano un TAN compreso tra il 2,99% e il 3,13%, con rate tra 644 e 656 euro al mese. Le soluzioni a tasso variabile, come quelle di Intesa Sanpaolo e Webank, partono da un TAN del 2,55%, con una rata iniziale di circa 609 euro.

La simulazione conferma due elementi. Il primo è che l’efficienza energetica dell’immobile può incidere sulle condizioni del finanziamento. Il secondo è che il mercato prevede anche prodotti pensati espressamente per i giovani: tra questi c’è l’offerta di Intesa Sanpaolo dedicata a questo target, che non prevede spese di gestione.

Garanzia Consap e scelta del mutuo: da dove partire

La garanzia statale non sostituisce la valutazione della banca. Chi rientra nei requisiti deve comunque superare l’istruttoria, che considera reddito, stabilità lavorativa e sostenibilità della rata. Non tutte le offerte, inoltre, sono abbinabili al Fondo.

Per questo, prima di presentare la domanda, è utile verificare quali soluzioni sono compatibili con la propria situazione. Il passo successivo è confrontarle su TAEG, spese accessorie e durata. Chi ha meno di 36 anni può confrontare i mutui per under 36 e valutare le proposte pensate per l’acquisto della prima casa con un anticipo ridotto.

Fisso o variabile con i tassi in movimento

Con condizioni di finanziamento più restrittive, la scelta del tasso dipende soprattutto dalla capacità di sostenere eventuali aumenti della rata. Il tasso fisso offre una spesa prevedibile per tutta la durata del mutuo. Il variabile parte oggi da livelli inferiori, ma lega la rata all’andamento dell’Euribor.

Per un giovane che punta sulla garanzia Consap, il mutuo copre spesso una quota molto alta del valore della casa. In questi casi una rata stabile può aiutare a pianificare il bilancio familiare nei primi anni, quando il peso del finanziamento sul reddito è generalmente più elevato.