Mutuo acquisto e ristrutturazione: cos’è, come funziona e quali banche lo offrono

Acquistare una nuova casa e dover affrontare anche i lavori di ristrutturazione è una situazione molto comune. In questi casi, invece di accendere due finanziamenti separati, è possibile valutare il mutuo acquisto più ristrutturazione, una formula unica che permette di coprire sia il prezzo dell’immobile sia le spese per i lavori. 

La formula acquisto + ristrutturazione, sempre più diffusa, consente di semplificare la gestione del debito, ottenere condizioni economiche più vantaggiose e accedere a somme più elevate rispetto, ad esempio, a un prestito attivato separatamente per i lavori.

Vediamo allora nel dettaglio come funziona il mutuo di acquisto e ristrutturazione, quando conviene, quali sono le differenze con un mutuo tradizionale e quali banche offrono le soluzioni più interessanti.

Mutuo più ristrutturazione: come funziona?

Il mutuo acquisto e ristrutturazione consente di accendere un unico finanziamento che copre sia il costo della casa sia una parte dei lavori. In pratica, invece di richiedere prima un mutuo per l’acquisto e poi un altro per la ristrutturazione (o un prestito personale), si concentra tutto in un’unica operazione.

Questa formula è particolarmente conveniente perché:

• i tassi di interesse sono solitamente più bassi rispetto a quelli dei prestiti personali;
• la durata del piano di ammortamento può essere più lunga, per diluire meglio la spesa nel tempo;
• la gestione delle rate è più semplice, perché ci si trova a pagare un solo mutuo.

Il mutuo può essere richiesto a tasso fisso o variabile e, a seconda della banca, la quota destinata alla ristrutturazione varia in genere tra il 20% e il 40% del valore dell’immobile.

Chi può richiedere il mutuo più ristrutturazione

Il mutuo acquisto + ristrutturazione può essere richiesto da mutuatari:

• maggiorenni;
• italiani o stranieri con residenza in Italia;
• che intendono acquistare una prima o una seconda casa;
• che devono portare avanti lavori di ristrutturazione parziale o totale sull'immobile oggetto dell'acquisto.

Possono accedere a questa tipologia di finanziamento i lavoratori dipendenti, ma anche autonomi, liberi professionisti e pensionati, a condizione che presentino un reddito stabile e dimostrabile e una situazione creditizia affidabile. 

Le banche, infatti, valutano principalmente la solidità reddituale del richiedente, l’età al momento della richiesta e la durata del mutuo, oltre alla capacità di sostenere la rata nel tempo. 

I documenti per il mutuo acquisto + ristrutturazione

Per richiedere un mutuo che copra sia l’acquisto dell’immobile sia i lavori di ristrutturazione è necessario presentare una documentazione più completa rispetto a un mutuo tradizionale. La banca deve infatti valutare non solo il profilo del richiedente e il valore dell’immobile al momento dell’acquisto, ma anche il progetto dei lavori e l’aumento di valore previsto a fine ristrutturazione. 

In genere vengono richiesti:

• documento di identità e codice fiscale dei richiedenti;
• documentazione reddituale (buste paga, dichiarazione dei redditi, cedolino della pensione);
• proposta di acquisto o compromesso di vendita;
• documentazione catastale e planimetria dell’immobile;
• progetto di ristrutturazione e computo metrico estimativo;
• preventivi delle imprese incaricate dei lavori;
• eventuali permessi o titoli abilitativi edilizi.

Questi documenti permettono alla banca di definire l’importo del mutuo, le modalità di erogazione (di solito in più tranche legate all’avanzamento dei lavori) e le condizioni del finanziamento, tenendo conto del valore finale dell’immobile ristrutturato.

In sintesi:

Le detrazioni fiscali nel mutuo acquisto più ristrutturazione

Un grande vantaggio del mutuo acquisto + ristrutturazione per la prima casa è che permette di accedere a un doppio binario di agevolazioni fiscali: la detrazione del 19% degli interessi passivi e gli sgravi legati ai lavori edilizi.

Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi del mutuo, esistono regole e tetti differenti per le due quote:

• per la quota legata all'acquisto, si può detrarre il 19% su un tetto massimo di 4.000 euro di spesa all'anno (pari a un risparmio massimo di 760 euro);
• per la quota di legata alla ristrutturazione, si può detrarre il 19% su un tetto massimo separato di 2.582,28 euro all'anno (pari a un risparmio massimo di circa 490 euro).

Indipendentemente dal mutuo, poi, la ristrutturazione dà diritto ai classici bonus casa. In particolare si può accedere a:

• Bonus Ristrutturazione, che permette di recuperare il 50% (o il 36% per le seconde case) delle spese sostenute per i lavori di manutenzione straordinaria, fino a un tetto massimo di 96.000 euro per immobile;
• Ecobonus, per interventi di efficientamento energetico dell'edificio;
• Bonus Mobili, ossia una detrazione del 50% per l'acquisto di grandi elettrodomestici ad alta efficienza e mobili destinati ad arredare l'immobile appena acquistato.

Meglio un mutuo casa standard o un mutuo acquisto più ristrutturazione?

La scelta tra un mutuo tradizionale e un mutuo acquisto + ristrutturazione dipende molto dallo stato dell'immobile e dalle necessità del richiedente. Se l’obiettivo è acquistare una casa già abitabile o che richiede solo piccoli interventi, come la tinteggiatura o la sostituzione di qualche sanitario, il mutuo prima casa tradizionale resta la soluzione più immediata e conveniente. Al massimo si può aprire un piccolo prestito a parte se necessario, da rimborsare in un anno o due.

Se invece si sa già che saranno necessari lavori importanti, come il rifacimento di impianti, del tetto o altre modifiche strutturali, conviene quasi sempre orientarsi sul mutuo combinato acquisto + ristrutturazione, che permette di ottenere tassi di interesse decisamente più bassi rispetto a un prestito ristrutturazione separato, con un risparmio sul lungo periodo.

Vediamo nel dettaglio le differenze:

Mutuo prima casa più ristrutturazione: le offerte

Diversi istituti di credito mettono a disposizione prodotti specifici per chi intende acquistare un immobile e affrontare contemporaneamente lavori di ristrutturazione. In particolare, le soluzioni di BNL, Banco BPM, Intesa Sanpaolo e UniCredit rappresentano alcune delle proposte più interessanti presenti sul mercato.

Ricordiamo che per poter accedere a queste tipologie di finanziamento devono essere rispettati i requisiti di accesso stabiliti dalla banca che, nella maggior parte dei casi, coincidono con i requisiti di accesso ai mutui casa. Se poi vuoi assicurarti dell'importo della tua rata mensile, puoi utilizzare il nostro strumento per il calcolo del mutuo della prima casa.

Mutuo acquisto e ristrutturazione BNL

BNL propone un mutuo che copre fino all’80% del valore dell’immobile, con la possibilità di aggiungere un 30% extra per i lavori di ristrutturazione. Il cliente può scegliere tra tasso fisso o variabile e beneficiare di un piano di ammortamento fino a 20 anni.

Mutuo acquisto e ristrutturazione BPM

Banco BPM offre un mutuo prima casa con copertura fino all’80% del valore dell’immobile e una quota supplementare fino al 40% per la ristrutturazione. La durata massima arriva a 25 anni, con possibilità di scegliere tra tasso fisso e variabile.

Mutuo acquisto e ristrutturazione Intesa Sanpaolo

Intesa Sanpaolo propone un prodotto dedicato a chi desidera acquistare e ristrutturare la prima casa, con copertura fino all’80% e possibilità di arrivare al 100% tramite il Fondo Garanzia Consap per gli under 36. Anche in questo caso è possibile optare per tasso fisso o variabile, con durata fino a 30 anni.

Mutuo acquisto e ristrutturazione UniCredit

UniCredit mette a disposizione mutui che finanziano fino all’80% del valore dell’immobile e consentono, grazie a garanzie statali, di arrivare al 100% per l’acquisto della prima casa. Alla somma per l’acquisto può essere aggiunto un importo destinato ai lavori di ristrutturazione, con tassi fissi o variabili e durata fino a 30 anni.

Mutuo 100% più ristrutturazione: cos’è e quando conviene

Una variante molto discussa è il mutuo 100% più ristrutturazione, che copre l’intero valore dell’immobile acquistato e aggiunge un extra per i lavori.

Normalmente i mutui tradizionali finanziano fino all’80% del prezzo della casa, ma grazie a specifiche garanzie (ad esempio il Fondo Consap per la prima casa) alcune banche arrivano a finanziare il 100% del valore immobiliare. A questo importo si aggiunge una somma ulteriore, spesso compresa tra i 30.000 e i 50.000 euro, per le opere di ristrutturazione.

Si tratta di una soluzione utile soprattutto per chi non dispone di risparmi da investire come anticipo. Tuttavia, è bene ricordare che non tutte le banche la concedono e che i requisiti richiesti sono generalmente più stringenti, soprattutto in termini di finalità, reddito e garanzie accessorie, perché ad esempio:

• l'immobile da acquistare e ristrutturare deve essere la prima casa, ossia l'abitazione principale del richiedente;
• si deve rientrare in specifiche categorie (giovani under 36, coppie coniugate da almeno due anni, famiglie monogenitoriali con figli minori) e, in molti casi, presentare un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui;
• vista l'entità del finanziamento, servirà una buona stabilità lavorativa e reddituale per ottenere una rata mensile sostenibile;
• anche se il mutuo copre il 100% del prezzo dell'immobile, è quasi sempre necessario avere da parte alcuni risparmi per pagare le spese notarili, l'agenzia immobiliare ed eventuali altre spese correlate.

Quali banche offrono il mutuo acquisto e ristrutturazione al 100%

Non tutti gli istituti offrono il mutuo 100%, ma diverse banche italiane hanno prodotti che, con il supporto del Fondo Consap o garanzie accessorie, consentono di arrivare a coprire l’intero importo dell’acquisto più i lavori.

Tra le banche che generalmente propongono questa opzione troviamo:

• Intesa Sanpaolo (per clienti under 36, con agevolazioni specifiche);
• Unicredit (grazie al Fondo Garanzia Consap per la prima casa);
• BNL Gruppo BNP Paribas (con copertura fino al 100% con garanzie aggiuntive);
• Banco BPM (con formule dedicate ai giovani e accesso a benefici fiscali);
• Credem (con copertura totale per clienti con profilo di reddito solido);
• BPER Banca e Banca Sella (con istruttorie personalizzate e attenzione ai giovani acquirenti).

È importante ricordare che ogni banca applica requisiti specifici: età, reddito, tipologia di contratto di lavoro e presenza di garanti possono fare la differenza nell’approvazione della richiesta.