IMU seconda casa: come funziona?

Cos’è l’IMU sulla seconda casa

L’Imposta Municipale Unica, o IMU, è l'imposta che si applica in generale sul possesso di immobili. Mentre l'abitazione principale gode, nella maggior parte dei casi, di un'esenzione, le seconde case sono sempre soggette a tassazione, da corrispondere al Comune in cui è ubicato l'immobile. 

Ai fini fiscali, la "seconda casa" è ogni immobile di proprietà (o su cui si vanta un diritto reale) posseduto oltre a quello di residenza, nel quale il proprietario non risiede anagraficamente e non dimora abitualmente. Include anche le abitazioni tenute a disposizione, affittate o concesse in uso gratuito.

Chi deve pagare l’IMU sulla seconda casa

Il pagamento dell'IMU spetta a chi detiene il possesso dell'immobile a titolo di:

• proprietario dell'intero fabbricato o di una quota di esso;
• usufruttuario (l'imposta spetta a chi ha l'usufrutto, non al nudo proprietario);
• titolare del diritto d'uso o di abitazione;
• concessionario di aree demaniali;
• locatario per gli immobili concessi in leasing (dal momento della consegna).

Quanto si paga di IMU sulla seconda casa

L'importo dell'IMU sulla seconda casa dipende dalla rendita catastale dell'immobile e dalle aliquote deliberate dal Comune di riferimento. Nel 2026, i Comuni hanno la facoltà di variare l'aliquota standard dello 0,86% fino a un massimo dell'1,06% (o 1,14% in casi specifici).

La formula per il calcolo dell'IMU sulla seconda casa è: (Rendita Catastale x 1,05) x 160 x Aliquota comunale.

Il moltiplicatore 1,05 è un valore forfettario che serve per adattare la rendita catastale ai valori di mercato attuali. In pratica, per calcolare l'IMU, la rendita catastale associata all'immobile viene automaticamente rivalutata di un +5% forfettario. Il coefficiente 160 invece è il valore comunemente applicato ai fabbricati del gruppo catastale A (esclusi A/10), quindi le abitazioni, per ottenere la base imponibile su cui calcolare l'imposta.

Facciamo alcuni esempi concreti considerando un'aliquota comunale all'1,06%:

Quando si paga l’IMU

Il calendario fiscale 2026 prevede due scadenze fisse per l'IMU:

• Acconto (16 giugno): si versa il 50% dell'imposta dovuta sulla base delle aliquote dell'anno precedente.
• Saldo (16 dicembre): si effettua il conguaglio basandosi sulle aliquote pubblicate dal Comune sul sito del MEF entro il 28 ottobre dell'anno in corso.

In alternativa è possibile pagare l'intera somma in un'unica soluzione entro il 16 giugno sulla base delle aliquote dell'anno precedente, con un conguaglio a dicembre solo nel caso in cui il valore comunale venga aumentato. 

Esenzioni e riduzioni IMU

Esistono casi in cui l'imposta sulla seconda casa può essere ridotta o annullata. Vediamoli di seguito:

Cosa succede se non si paga l’IMU

Il mancato o ritardato pagamento dell'IMU sulla seconda casa comporta l'applicazione di una sanzione ordinaria pari al 30% dell'importo non versato e interessi di mora che maturano giornalmente, calcolati al tasso legale annuo aggiornato periodicamente dal MEF.

Il ravvedimento operoso

Se il contribuente decide di regolarizzare spontaneamente la propria posizione prima che il Comune notifichi l'accertamento, può beneficiare del ravvedimento operoso, che riduce drasticamente le sanzioni a seconda di quanto rapidamente si pone rimedio al ritardo.

Per fare un esempio pratico, supponiamo un'IMU di € 500,00 non pagata alla scadenza del 16 giugno e 3 possibili scenari di ravvedimento operoso:

• con una regolarizzazione entro 14 giorni, la sanzione sarà dello 0,1% per ogni giorno di ritardo. Se pagata al 10° giorno, la sanzione è di soli € 5,00 (1%) + interessi.
• con una regolarizzazione entro 90 giorni, è prevista una sanzione fissa dell'1,67% (€ 8,35) + interessi.
• con una regolarizzazione oltre 90 giorni ma entro 1 anno, è prevista una sanzione fissa del 3,75% (€ 18,75) + interessi.