Mutui a ottobre 2026: tassi BCE in salita, ma le banche fanno "sconti"

Come si forma il tasso di un mutuo

Il tasso di un mutuo è fatto di due parti. La prima è il parametro di riferimento, che dipende dai mercati: l'Euribor per il variabile, l'Eurirs (o IRS) per il fisso. Questo valore risente anche delle decisioni della BCE e di quello che i mercati si aspettano per il futuro. La seconda parte è lo spread, che ogni banca decide in autonomia e che rappresenta il suo guadagno. 

A fine settembre, secondo l'aggiornamento dei tassi di Facile.it, l'IRS a trent'anni era al 3,55%, quello a venticinque anni al 3,63% e quello a venti al 3,71%. Sono valori che tenevano già conto delle mosse attese dalla BCE, ed è per questo che il rialzo di settembre non ha fatto salire all'improvviso i tassi fissi.

Mutui a tasso fisso sotto il parametro

Di solito la banca aggiunge il proprio spread al parametro di riferimento. Oggi però alcune offerte lo azzerano o lo rendono addirittura negativo, soprattutto sui mutui green, cioè quelli per case in classe energetica A o B. 

A inizio ottobre 2026, tra le proposte disponibili su Facile.it per un mutuo prima casa da 170.000 euro in trent'anni su un immobile da 215.000 euro, le migliori offerte partivano dal 2,95% (TAEG 3,14%), con una rata di circa 712 euro, e diverse si fermavano intorno al 3%. Sono tassi quindi ben sotto l'IRS a trent'anni del 3,55%. Quanto questi "sconti" valgano è presto detto: rispetto alla migliore offerta di inizio ottobre, dove era applicata la "scontistica", già un mutuo a spread zero vede la rata aumentare a 768 euro: 56 euro al mese in più rispetto al mutuo al 2,95%, una differenza che equivale a circa 20mila euro in trent'anni.

Ma da cosa deriva questa scelta? Le banche decidono di organizzarsi anche in un mese più complesso, al fine di intercettare le richieste della clientela e poter soddisfare ogni specifica esigenza di mutuo.

Fisso o variabile? La distanza si è ridotta

Il rialzo della BCE ha avuto anche un effetto di cui si parla poco: ha avvicinato variabile e fisso. A fine settembre l'Euribor a un mese era al 2,50% e quello a tre mesi al 2,62%. Per lo stesso mutuo da 170.000 euro, il variabile più basso partiva dal 2,44%, con una rata di circa 666 euro: 46 euro al mese in meno rispetto al fisso più conveniente, circa 27 euro ogni 100.000 euro di mutuo. Una differenza piccola, se in cambio si può avere la stessa rata per trent'anni. 

C'è poi un segnale da non trascurare: l'Euribor a sei e a dodici mesi era più alto, rispettivamente al 3,06% e al 3,33%. Questo può voler dire che i mercati si aspettano tassi più alti nei prossimi mesi. Non è una certezza, ma è un elemento da considerare prima di scegliere il variabile.

Chi ha già un mutuo variabile vede l'effetto direttamente sulla rata. Per dare un'idea, su un mutuo da 100.000 euro con trent'anni ancora da pagare, ogni aumento di un quarto di punto vale circa 13 euro al mese in più, e i due rialzi di quest'anno, se passano per intero sull'Euribor, circa 27. Non sorprende quindi che in questa fase di nuovi rialzi, ma anche di incertezze geopolitiche, quasi tutti scelgano il fisso: a giugno, secondo l'Osservatorio mutui di Facile.it, il 92% delle richieste di mutui era per un tasso fisso.

Come approfittarne senza farsi abbagliare

Per orientarsi in questo mare di offerte, il primo numero da guardare è il TAEG, non il TAN. Un tasso basso con spese alte può costare di più di uno appena più alto ma senza costi extra. Il TAEG è utile proprio perché al tasso aggiunge i principali costi obbligatori del mutuo. 

Poi ci sono le condizioni, che nelle promozioni d'autunno contano quanto il tasso. Molte delle offerte migliori sono riservate alle case in classe A o B, altre a chi ha meno di una certa età, altre ancora valgono solo se si accredita lo stipendio o si sottoscrive una polizza vita, e senza queste condizioni il tasso sale.

E' inoltre fondamentale guardare i tempi: le promozioni hanno quasi sempre una scadenza, a volte molto vicina. Conviene quindi confrontare le offerte di mutuo nello stesso momento, a parità di importo e durata, e chiedere il PIES (o ESIS), il prospetto europeo che riassume tutte le condizioni del mutuo.