Detrazioni degli interessi passivi del mutuo nel 730: le novità 2026, come funziona il rimborso e chi può richiederlo

Le scadenze del 730/2026 e come presentarlo online

Il modello 730 precompilato è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate dal 30 aprile 2026, accessibile con SPID, CIE o carta nazionale dei servizi. Le modifiche e l'invio sono aperti dal 14 maggio, con scadenza il 30 settembre 2026. I tempi del rimborso dipendono da quando si invia: chi presenta entro il 31 maggio riceve il credito IRPEF nella busta paga di luglio, chi invia a settembre lo vede a novembre o dicembre. I pensionati ricevono l'accredito dall'INPS con circa un mese di scarto. Chi non ha un sostituto d'imposta (come colf o disoccupati) riceve il rimborso direttamente dall'Agenzia delle Entrate tramite bonifico entro dicembre, registrando il proprio IBAN sul portale. Se dopo l'invio si scopre un errore, si può annullare la dichiarazione entro il 22 giugno e reinviarla. Dopo quella data è possibile presentare un 730 integrativo entro il 26 ottobre tramite CAF o professionista.

Quanto si recupera e come si calcola

Il meccanismo è semplice: la banca comunica ogni anno quanti interessi sono stati pagati. Quella cifra va inserita nel modello 730 e il 19% viene rimborsato direttamente in busta paga o sul cedolino della pensione. Se, per esempio, nell'anno sono stati pagati 2.000 euro di interessi, il rimborso è di 380 euro. Se se ne sono pagati 4.000 o più, il massimo restituibile è comunque 760 euro. Gli interessi oltre il tetto dei 4.000 euro non danno diritto a nessun rimborso aggiuntivo.

C'è un caso in cui si recupera meno: quando il mutuo è più alto rispetto al prezzo della casa. Se l'immobile è stato acquistato per 125.000 euro ma il mutuo è di 150.000, la detrazione si applica solo su una parte proporzionale degli interessi. Su 3.000 euro di interessi annui, la base detraibile scende a circa 2.500 euro e il rimborso cala da 570 a 475 euro.

Chi ha diritto alla detrazione

Non basta avere un mutuo per ottenere il rimborso. Occorre soddisfare tre condizioni insieme:

• Il mutuo deve essere ipotecario (cioè con la casa data in garanzia alla banca) e finalizzato all'acquisto della prima casa.
• Il contratto di mutuo e il rogito notarile devono essere firmati entro un anno l'uno dall'altro.
• Occorre trasferire la residenza nell'immobile entro 12 mesi dall'acquisto e adibirlo ad abitazione principale.

Se per motivi di lavoro o per un ricovero sanitario non si riesce a spostare la residenza, la detrazione non decade. Non appena si torna a risiedere in quella casa, il diritto al rimborso riprende.

Oltre agli interessi: le altre spese recuperabili

La detrazione non riguarda solo gli interessi bancari. All'apertura del mutuo si sostengono anche altri costi: commissioni di istruttoria, spese di perizia, parcella del notaio per l'atto di mutuo (non per il rogito di acquisto, che è separato). Queste voci si chiamano oneri accessori e danno anch'esse diritto al rimborso del 19%, ma solo nel 730 del primo anno di vita del mutuo e sempre entro il tetto dei 4.000 euro. Non sono invece detraibili le spese del notaio per il rogito, le imposte di registro, l'IVA sull'immobile e i premi delle polizze sulla casa. 

Cosa cambia per i redditi sopra i 75.000 euro

Per chi ha un reddito annuo sotto i 75.000 euro non cambia nulla: si recupera il 19% degli interessi fino a 4.000 euro, senza complicazioni. Chi supera quella soglia si trova davanti a un tetto massimo complessivo su tutte le detrazioni (mutuo, spese mediche, bonus edilizi). Il calcolo parte da 14.000 euro (redditi tra 75.000 e 100.000) o 8.000 euro (oltre 100.000), moltiplicato per un coefficiente legato ai figli a carico: 0,50 senza figli, fino a 1,00 con tre o più. Ad esempio con un reddito di 110.000 euro e nessun figlio, il tetto è 4.000 euro (8.000 × 0,50). Se il mutuo da solo esaurisce quella cifra, non rimane spazio per nessun'altra detrazione.

I mutui firmati entro il 31 dicembre 2024 sono esclusi da questo conteggio. Gli interessi restano detraibili al 19% fino a 4.000 euro a prescindere dal reddito. I mutui dal 2025 in poi rientrano invece nel tetto.

Cosa succede con la surroga

La surroga è l'operazione con cui si trasferisce il mutuo da una banca all'altra per ottenere condizioni migliori. C'è però un dettaglio fiscale che quasi nessuno considera: ai fini della detrazione conta la data del nuovo contratto, non quella del mutuo originario. Chi ha firmato il mutuo nel 2022 e fa la surroga nel 2026 si ritrova con un mutuo che, fiscalmente, viene trattato come se fosse nuovo: perde la protezione riservata ai contratti pre-2025. Per chi ha redditi alti, il risparmio sul tasso mensile potrebbe essere parzialmente eroso dal minor beneficio fiscale. Vale la pena fare i conti prima di procedere.

Mutuo cointestato: a chi spetta la detrazione

Quando il mutuo è cointestato, per detrarre gli interessi bisogna essere sia cointestatari del mutuo sia proprietari dell'immobile. Se manca uno dei due requisiti, quella quota di detrazione va persa. Il caso più frequente è quello in cui la casa è intestata solo a uno dei due coniugi ma il mutuo è firmato da entrambi. Chi non ha la proprietà non può detrarre la propria quota, anche se paga regolarmente. Quella metà di detrazione va perduta, a meno che il coniuge non proprietario non risulti fiscalmente a carico dell’altro. In caso di separazione, chi lascia la casa non perde subito il diritto: può continuare a recuperare la propria quota finché nell'immobile risiedono i figli o l'ex coniuge, fino al divorzio definitivo.

I documenti da conservare

Non occorre allegare nulla all'invio telematico del 730, ma la documentazione va conservata per almeno cinque anni ed esibita in caso di controllo. Servono: la certificazione degli interessi che la banca invia ogni anno, copia del contratto di mutuo e del rogito, fatture delle spese accessorie del primo anno e un'autocertificazione che attesta che l'immobile è ancora l'abitazione principale. Si deve inoltre tenere presente che il 730 precompilato include i dati sugli interessi trasmessi dalla banca, ma le spese accessorie quasi mai vengono caricate in automatico. Se è il primo anno di mutuo, conviene verificare e integrarle.