Quando non si può surrogare un mutuo?

Quando decidi di fare richiesta per una surroga mutuo, la banca che ha originariamente erogato il finanziamento non può opporsi, ma la nuova banca sì. Per questo motivo è consigliabile valutare alcuni elementi prima di vedersi respinta la domanda di surrogazione. 

Per quali ragioni la banca può rifiutare il mutuo?

Se desideri sostituire il vecchio mutuo, tieni presente che la nuova banca potrebbe rifiutare la richiesta se:

• il debito residuo è inferiore a 50.000€ (la motivazione sta nel fatto che, se la somma è molto bassa, gli interessi sono minori e di conseguenza la banca potrebbe giudicare l’operazione non abbastanza remunerativa);
• la tua situazione reddituale è cambiata in maniera peggiorativa rispetto a quando è stato erogato il mutuo originario;
• alcune rate precedenti risultano non saldate;
• l'immobile, nel corso del tempo, ha subito un deprezzamento tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la nuova banca;
• la scadenza del mutuo è troppo ravvicinata: se il mutuo è prossimo all'estinzione, la nuova banca potrebbe non ritenere remunerativa l'operazione.

Esempi di casi in cui potrebbe non essere possibile surrogare

Facciamo alcuni esempi pratici per spiegare meglio le situazioni più comuni in cui la nuova banca potrebbe opporsi alla richiesta di surroga.

Ad esempio, anche se con la surroga la rata è solitamente inferiore rispetto a quella del mutuo originario, la nuova banca potrebbe comunque opporsi all’operazione se il richiedente percepiva un salario più alto al momento dell’accensione del mutuo, ma nel corso degli anni ha perso il lavoro, ha cambiato mansione o ha subito una riduzione dell’orario, con una conseguente diminuzione dello stipendio. Anche se tutte le rate precedenti sono state pagate puntualmente, il nuovo istituto potrebbe valutare la situazione come troppo rischiosa.

Un altro caso frequente riguarda le segnalazioni nelle banche dati dei Sistemi di Informazione Creditizia inserite dopo l’accensione del mutuo originario, magari a causa di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo stesso o di altri prestiti.

Per decidere se accettare la surroga, la nuova banca effettuerà inoltre una valutazione aggiornata del rapporto rata/reddito: se questo risulterà troppo elevato rispetto ai criteri interni, l’operazione potrebbe essere considerata eccessivamente rischiosa. La decisione rimane infatti a discrezione del singolo istituto di credito: alcuni potrebbero accettare un’incidenza della rata pari al 35% del reddito netto mensile, mentre altri potrebbero mantenere una soglia più rigida, attorno al 30%.

Nel corso del mutuo possono infine emergere problemi legati all’immobile: un appartamento con abusi edilizi non sanati, una perizia che ne stima un valore inferiore rispetto al prezzo di acquisto, oppure una casa che non soddisfa più i requisiti minimi per l’ipoteca possono compromettere l'operazione di surroga.