Mercato immobiliare, ecco perché alcune case restano invendute per più tempo

Identikit delle case difficili da vendere

Le case che faticano a trovare un acquirente nonostante le agevolazioni prima casa, che sono state recentemente prorogate, condividono spesso alcune caratteristiche ricorrenti. Trilocali situati ai piani bassi, come il pianterreno o il primo piano, e immobili classificati in classe energetica G, la meno efficiente, rappresentano le tipologie più difficili da vendere. Queste specifiche si ripetono in numerose città italiane, delineando un trend consolidato nel mercato immobiliare. Le abitazioni con queste peculiarità non solo attirano meno interesse, ma subiscono spesso una svalutazione progressiva, rendendo ancora più complessa la vendita.

Uno dei fattori principali che scoraggiano i potenziali acquirenti è la crescente attenzione all’efficienza energetica. Gli immobili in classe energetica G presentano costi elevati per il riscaldamento e il raffrescamento, oltre a non essere allineati con la crescente consapevolezza ambientale. Gli acquirenti, infatti, tendono a preferire soluzioni più sostenibili e con consumi energetici ridotti.

L’andamento nelle principali città italiane

L’analisi per città evidenzia differenze significative, ma alcune tendenze sono comuni in tutto il territorio nazionale.

Milano, Roma e Genova: mercati dinamici ma selettivi

A Milano, nonostante il mercato immobiliare sia particolarmente vivace, le case con basse prestazioni energetiche rimangono comunque sul mercato per periodi più lunghi, specialmente nei quartieri dove l’offerta supera la domanda. Anche a Roma e Genova, gli immobili di classe energetica inferiore restano invenduti per oltre sei mesi, a causa della crescente attenzione alla sostenibilità e al posizionamento delle abitazioni.

Bari, Napoli e Catania: l’impatto della posizione

Nelle città del Sud, come Bari, Napoli e Catania, le difficoltà di vendita sono legate principalmente alla posizione poco centrale e alla scarsa efficienza energetica. In queste città, gli immobili tendono a restare invenduti per oltre sei mesi, segnalando un mercato meno dinamico rispetto alle grandi metropoli del Nord.

Firenze e Venezia: case grandi, domanda ridotta

A Firenze e Venezia, le case difficili da vendere sono spesso quelle di ampia metratura, con più di cinque locali. Questo fenomeno indica che le famiglie numerose, che rappresenterebbero il target ideale per queste abitazioni, incontrano difficoltà economiche nell'acquisto, o preferiscono soluzioni più compatte e moderne.

Verona e Palermo: la selettività della domanda

A Verona e Palermo, sono i quadrilocali a incontrare maggiori difficoltà di vendita. Questo potrebbe essere attribuito a una domanda più selettiva e a prezzi spesso elevati rispetto al reddito medio disponibile, spingendo gli acquirenti a preferire soluzioni più piccole e meno costose.

Eccezioni

Alcune città si distinguono per dinamiche immobiliari peculiari. A Torino, ad esempio, i bilocali in classe energetica E rimangono invenduti più a lungo rispetto ad altre tipologie. Questo suggerisce che coppie e single, principali acquirenti di questa tipologia, preferiscono investire in immobili più efficienti o meglio posizionati.

Bologna, invece, presenta una situazione insolita: i trilocali di nuova costruzione in classe A o superiore restano sul mercato per periodi prolungati. Nonostante l’alta efficienza energetica, il prezzo elevato e la posizione periferica di molte nuove costruzioni scoraggiano l’interesse degli acquirenti.

Il tempo di permanenza sul mercato

Il tempo medio di permanenza degli immobili invenduti varia significativamente da città a città.

• Venezia detiene il record con una media di 7,3 mesi.
• Palermo, Bari e Catania seguono con tempi leggermente inferiori, riflettendo una domanda debole rispetto all’offerta.
• Roma e Genova si attestano intorno ai 6,5 mesi, mostrando una maggiore dinamicità rispetto al Sud.
• A Milano, il tempo di permanenza medio è il più breve tra le grandi città italiane, pari a 5,6 mesi, grazie a un mercato più equilibrato e attrattivo.

Prezzi e fattori decisivi

Dall’analisi emerge che gli immobili con basse prestazioni energetiche tendono a rimanere invenduti più a lungo, nonostante abbiano spesso un prezzo inferiore rispetto alla media. Questo fenomeno riflette una crescente attenzione degli acquirenti verso la sostenibilità. Investire in riqualificazioni energetiche rappresenta quindi una strategia efficace per aumentare l’attrattività dell’immobile.

Un altro fattore rilevante riguarda le differenze di prezzo. In molte città, le case invendute presentano prezzi superiori alla media cittadina, rendendole meno competitive. A Venezia, ad esempio, la differenza di prezzo tra immobili venduti e invenduti supera i 600 euro/mq, indicando che i venditori devono spesso rivedere le proprie aspettative per concludere la vendita.

Milano, invece, si distingue per il fenomeno opposto: gli immobili invenduti hanno prezzi inferiori rispetto alla media cittadina. Questo suggerisce un mercato più maturo, dove gli acquirenti sono disposti a investire in immobili meno costosi, ma che offrono altre qualità, come la posizione o la potenziale rivalutazione.