Come funziona la disdetta dell'affitto prima della scadenza

In tanti si chiedono se la disdetta dell'affitto prima della scadenza del contratto è effettivamente possibile e, in caso positivo, come funziona. Iniziamo subito col dire che, al verificarsi di determinate condizioni, sia il locatore che l'inquilino possono richiedere la disdetta anticipata del contratto.

Queste condizioni sono previste all'interno del contratto che il locatore e l'inquilino stipulano, che contiene anche altre informazioni come la durata dello stesso e la tipologia dell'affitto. Cerchiamo di capire in quali casi la disdetta anticipata dell'affitto è possibile, sia per il proprietario dell'immobile, che per chi vive al suo interno.

Disdetta affitto da parte del locatore

La legge stabilisce che il locatore deve comunicare all'inquilino con 6 mesi di preavviso la propria intenzione di recedere dal contratto in anticipo. Il proprietario dell’immobile può ricorrere alla disdetta dell’affitto prima della scadenza del contratto solo in presenza di giustificato motivo.

Ciò può consistere nella necessità, da parte del proprietario, di utilizzare l’immobile per sé o per la propria famiglia. Oppure:

• se è intenzionato a vendere l’appartamento, 
• se l’inquilino non lo abita in modo continuativo o deve trasferirsi.

Superata però la prima scadenza del contratto, il locatore può decidere di recedere in anticipo anche senza giustificato motivo, rispettando tuttavia il termine dei 6 mesi. Questo è un termine convenzionale: in caso di altre esigenze, infatti, locatore e locatario possono concordare un altro termine da rispettare, indicandolo all’interno del contratto.  

Disdetta senza giustificato motivo

Se entro 12 mesi non si verifica la motivazione che il proprietario ha dichiarato, l’inquilino ha diritto a ritornare nell’immobile, oppure ad un rimborso di 36 mensilità.

Disdetta affitto prima della scadenza da parte dell’inquilino

L'inquilino può recedere dal contratto in anticipo nel momento in cui vi sono gravi motivi che lo costringono a comunicare tale volontà al proprietario dell'immobile. Anche in questo caso, qualora non fossero previste tempistiche diverse da contratto, il termine di preavviso da rispettare è di 6 mesi.

I gravi motivi che rendono possibile la disdetta anticipata dell'affitto non sono specificati dalla legge, ma devono essere involontari, imprevedibili e sopravvenuti. Dunque, ci si deve trovare in presenza di un evento che non dipende dalla volontà dell'inquilino, che non poteva essere previsto dallo stesso e che si è verificato dopo la stipula del contratto.

Se il conduttore non documenta il grave motivo che lo ha indotto a richiedere la disdetta anticipata, il locatore può ottenere un rimborso in merito al danno economico provocato dall’inquilino. Questo rimborso non potrà essere richiesto se il proprietario è riuscito a locare l’immobile subito dopo la risoluzione anticipata del contratto.

Gravi motivi: alcuni esempi

Facciamo ora alcuni esempi in merito ai gravi motivi che permettono ad un inquilino di richiedere una disdetta dell’affitto prima della scadenza contrattuale. 

Un grave motivo può essere, ad esempio, la necessità di trasferirsi in un’altra città per lavoro, o problemi di natura familiare che lo costringono ad allontanarsi dall’abitazione. Altri gravi motivi sono la perdita del lavoro o la presenza di problemi critici all'edificio, che il proprietario non vuole risolvere o non fa abbastanza per venirne a capo.

Esempio di lettera per disdetta anticipata

Ecco una bozza di lettera che l’inquilino può utilizzare per comunicare la propria decisione di recedere in anticipo dal contratto.

Sig./Sig.ra __

Il sottoscritto/a __, nato/a a __ il __ e residente a __ in via __ , città __, prov, con la presente Le comunico la mia volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso abitativo stipulato, in qualità di conduttore, in data ___ e registrato in data ____ al numero _ presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile di Sua proprietà sito a __ in via __ ,  città __, prov, che Le sarà consegnato libera da cose e persone decorsi ___(6) mesi dalla ricezione della presente.

Cordiali saluti
Luogo e data _
Firma _

Questa, invece, è una bozza che può essere utilizzata dal proprietario dell’immobile.

Sig./Sig.ra __
Il sottoscritto/a __ nato/a a __ il __ e residente a __ in via __ , città __, prov, in qualità di locatore, con la presente Le comunico la volontà di recedere in anticipo dal contratto di locazione stipulato in data ___ e registrato in data ___ al numero __ presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile sito a __ in via __ , città __, prov, a fronte della necessità di ___ . Pertanto, Le chiedo di consegnarlo libero da cose e persone decorsi __ (6) mesi dalla ricezione della presente.

Cordiali saluti
Luogo e data _
Firma _

Adempimenti obbligatori

Vi sono chiaramente degli adempimenti formali indispensabili per rendere valida la disdetta anticipata del contratto. La parte che intende recedere deve inviare una comunicazione via PEC, contenente dati personali, estremi del contratto, motivazioni e tempistiche previste.

L’inquilino può lasciare l’immobile anche prima, ma deve corrispondere il canone per tutti i mesi fino alla scadenza del contratto e il proprietario dovrà restituire la caparra al termine.

Per formalizzare la risoluzione anticipata:

• è necessario compilare e trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI, entro 30 giorni dalla data di chiusura del contratto, indicando la volontà di risolvere anticipatamente la locazione;
• occorre inoltre versare l’imposta di registro in misura fissa di €67, sempre entro i 30 giorni successivi all’evento di risoluzione. Se tutte le parti hanno optato per la cedolare secca, invece, l’imposta non è dovuta, ma la comunicazione resta obbligatoria.

Il pagamento va effettuato tramite modello F24 Elementi identificativi o tramite i servizi telematici dell’Agenzia; in caso di pagamento con F24 è necessario fare pervenire anche comunicazione cartacea all’ufficio in cui era stato registrato il contratto.

Infine, in caso di dubbi sulle procedure, sui tempi o su eventuali adempimenti aggiuntivi, è fortemente consigliato rivolgersi a un professionista o a un legale specializzato in diritto immobiliare, per evitare errori formali e potenziali sanzioni.

Diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore

Il locatore può scegliere di non rinnovare il contratto al proprio inquilino. Anche in questo caso, è necessario il verificarsi di determinate condizioni. Il diniego del rinnovo del contratto può avvenire:

• se il proprietario vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o di parenti (1° o 2° grado);
• desidera che l'immobile sia destinato ad attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali, se è persona giuridica, società o ente pubblico;
• nel caso in cui l'immobile si trova all'interno di un edificio che necessita di lavori importanti o di essere ricostruito;
• quando l'inquilino non occupa l'immobile in modo continuativo;
• se intende vendere l'immobile (in questo caso, il conduttore ha diritto di prelazione).