Come funziona la disdetta dell'affitto prima della scadenza

In tanti si chiedono se la disdetta dell'affitto prima della scadenza del contratto è effettivamente possibile e, in caso positivo, come funziona. Iniziamo subito col dire che, al verificarsi di determinate condizioni, sia il locatore che l'inquilino possono richiedere la disdetta anticipata del contratto.

Queste condizioni sono previste all'interno del contratto che il locatore e l'inquilino stipulano, che contiene anche altre informazioni come la durata dello stesso e la tipologia dell'affitto. Cerchiamo di capire in quali casi la disdetta anticipata dell'affitto è possibile, sia per il proprietario dell'immobile, che per chi vive al suo interno.

È possibile disdire un contratto di affitto prima della scadenza

Sì, la legge italiana permette di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza, ma non si tratta di una scelta totalmente libera. Entrambe le parti devono rispettare dei vincoli specifici:

• il preavviso: solitamente fissato in 6 mesi, salvo accordi differenti scritti nel contratto;
• la motivazione: mentre l'inquilino può recedere per "gravi motivi", il locatore ha vincoli molto più stretti, specialmente durante il primo periodo di locazione;
• la forma: la comunicazione deve sempre avvenire in modo formale (solitamente tramite PEC o raccomandata A/R).

Disdetta affitto da parte del locatore

La legge stabilisce che il locatore deve comunicare all'inquilino con 6 mesi di preavviso la propria intenzione di recedere dal contratto in anticipo. Il proprietario dell’immobile può ricorrere alla disdetta dell’affitto prima della scadenza del contratto solo in presenza di giustificato motivo.

Ciò può consistere nella necessità, da parte del proprietario, di utilizzare l’immobile per sé o per la propria famiglia. Oppure:

• se è intenzionato a vendere l’appartamento;
• se l’inquilino non lo abita in modo continuativo o deve trasferirsi.

Disdetta senza giustificato motivo

Superata però la prima scadenza del contratto, il locatore può decidere di recedere in anticipo anche senza giustificato motivo, rispettando tuttavia il termine dei 6 mesi. Questo è un termine convenzionale: in caso di altre esigenze, infatti, locatore e locatario possono concordare un altro termine da rispettare, indicandolo all’interno del contratto.

Disdetta affitto prima della scadenza da parte dell’inquilino

L'inquilino può recedere dal contratto in anticipo nel momento in cui vi sono gravi motivi che lo costringono a comunicare tale volontà al proprietario dell'immobile. Anche in questo caso, qualora non fossero previste tempistiche diverse da contratto, il termine di preavviso da rispettare è di 6 mesi.

I gravi motivi che rendono possibile la disdetta anticipata dell'affitto non sono specificati dalla legge, ma devono essere:

• involontari: non devono dipendere dalla libera scelta dell'inquilino;
• imprevedibili: devono essere emersi dopo la firma del contratto;
• sopravvenuti: devono rendere oggettivamente difficile o gravosa la prosecuzione della locazione.

Se il conduttore non documenta il grave motivo che lo ha indotto a richiedere la disdetta anticipata, il locatore può ottenere un rimborso in merito al danno economico provocato dall’inquilino. Questo rimborso non potrà essere richiesto se il proprietario è riuscito a locare l’immobile subito dopo la risoluzione anticipata del contratto.

Gravi motivi: alcuni esempi

Facciamo ora alcuni esempi in merito ai gravi motivi che permettono ad un inquilino di richiedere una disdetta dell’affitto prima della scadenza contrattuale:

• trasferimento lavorativo: la necessità di spostarsi in un'altra città per motivi professionali non scelti dal dipendente;
• problemi familiari: separazioni, nascite o necessità di assistenza a parenti che richiedono un cambio di residenza;
• difficoltà economiche: la perdita del posto di lavoro o una drastica riduzione del reddito che rende il canone insostenibile;
• problemi strutturali: la comparsa di muffe persistenti, infiltrazioni o problemi agli impianti che il proprietario non risolve e che rendono l'immobile insalubre.

Penali e conseguenze della disdetta anticipata

Recedere in modo scorretto o senza il dovuto preavviso comporta dei rischi economici non indifferenti per entrambe le parti.

Canoni residui

Se l’inquilino lascia l’immobile senza rispettare i 6 mesi di preavviso, è tenuto a corrispondere il canone per tutti i mesi mancanti alla scadenza del termine di preavviso, anche se l'appartamento rimane vuoto. Il proprietario è esentato dal richiedere questi canoni solo se riesce a locare l'immobile a un nuovo inquilino immediatamente dopo l'uscita del precedente.

Clausole contrattuali specifiche

È fondamentale controllare sempre il contratto firmato. In alcuni casi, le parti possono inserire la "clausola di recesso libero", che permette all'inquilino di andarsene in qualsiasi momento (sempre con preavviso) anche senza gravi motivi. Se tale clausola non è presente, valgono esclusivamente le regole di legge sopra citate.

Esempio di lettera per disdetta anticipata

La comunicazione va inviata tramite Raccomandata A/R o PEC per avere valore legale. Di seguito riportiamo due esempi di lettera pronti all'uso sia per l'inquilino che per il proprietario dell'immobile.

Adempimenti obbligatori

Vi sono chiaramente degli adempimenti formali indispensabili per rendere valida la disdetta anticipata del contratto. La parte che intende recedere deve inviare una comunicazione via PEC, contenente dati personali, estremi del contratto, motivazioni e tempistiche previste.

L’inquilino può lasciare l’immobile anche prima, ma deve corrispondere il canone per tutti i mesi fino alla scadenza del contratto e il proprietario dovrà restituire la caparra al termine.

Per formalizzare la risoluzione anticipata:

• è necessario compilare e trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI, entro 30 giorni dalla data di chiusura del contratto, indicando la volontà di risolvere anticipatamente la locazione;
• occorre inoltre versare l’imposta di registro in misura fissa di €67, sempre entro i 30 giorni successivi all’evento di risoluzione. Se tutte le parti hanno optato per la cedolare secca, invece, l’imposta non è dovuta, ma la comunicazione resta obbligatoria.

Il pagamento va effettuato tramite modello F24 Elementi identificativi o tramite i servizi telematici dell’Agenzia; in caso di pagamento con F24 è necessario fare pervenire anche comunicazione cartacea all’ufficio in cui era stato registrato il contratto.

Infine, in caso di dubbi sulle procedure, sui tempi o su eventuali adempimenti aggiuntivi, è fortemente consigliato rivolgersi a un professionista o a un legale specializzato in diritto immobiliare, per evitare errori formali e potenziali sanzioni.

Diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore

Il locatore può scegliere di non rinnovare il contratto al proprio inquilino. Anche in questo caso, è necessario il verificarsi di determinate condizioni. Il diniego del rinnovo del contratto può avvenire:

• se il proprietario vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o di parenti (1° o 2° grado);
• desidera che l'immobile sia destinato ad attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali, se è persona giuridica, società o ente pubblico;
• nel caso in cui l'immobile si trova all'interno di un edificio che necessita di lavori importanti o di essere ricostruito;
• quando l'inquilino non occupa l'immobile in modo continuativo;
• se intende vendere l'immobile (in questo caso, il conduttore ha diritto di prelazione).