Ristrutturare casa: meglio il prestito o il mutuo?

I vantaggi e gli svantaggi

Vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell’uno e dell’altro, tenendo anche conto delle opportunità offerte dalle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazioni.

Ricorrere a un prestito, anziché a un mutuo, ha il vantaggio di non dover iscrivere alcuna ipoteca sull’immobile, di ottenere il finanziamento in tempi molto più veloci rispetto a quelli di un mutuo ipotecario (mediamente 7/14 giorni contro 2 mesi) e di non richiedere l’intervento del notaio che pure rappresenta un ulteriore costo. In compenso, i tassi di interesse applicati a un prestito sono decisamente più elevati rispetto a quelli di un mutuo che, soprattutto oggi, si trovano a minimi da record.

Le tempistiche di rimborso

Per quanto riguarda la durata del rimborso, inoltre, mentre con i prestiti si può arrivare al massimo fino a 10 anni, i mutui hanno piani di ammortamento molto lunghi con il risultato che a parità di importo finanziato le rate di un mutuo sono più leggere rispetto a quelle di un prestito.

I costi aggiuntivi

In entrambi i casi, vanno comunque valutati i costi aggiuntivi richiesti dalla banca, connessi alle due tipologie di finanziamento.

Per quanto riguarda i prestiti, sebbene il rapporto Abi (Associazione bancaria italiana) di giugno 2020 abbia quantificato nel 2,40% il tasso medio applicato, quando si va sul concreto, si vede che il Taeg, cioè il tasso annuo effettivo globale che indica il costo finale di un prestito, comprese le spese iniziali e quelle periodiche, la percentuale sale.

Per fare un esempio, supponiamo di chiedere un prestito personale di 30mila euro (importo che coincide con la somma minima erogata per un mutuo) rimborsabili in cinque anni. Servendosi di un comparatore, risulta che in questo caso il Taeg, oggi, oscilla tra il 7,30% e l’8% circa.

Nella peggiore delle ipotesi, a fine rimborso, si saranno pagati alla banca circa 6.500 euro di interessi, con rate intorno a 600 euro. L’immobile da ristrutturare resta così libero da ipoteche e non si devono sborsare le spese relative all’imposta di registro, all’imposta ipotecaria, all’imposta catastale e la parcella del notaio.

Per importi più alti, di solito, è difficile ottenere un prestito personale, bisogna perciò orientarsi su un prestito per ristrutturazione erogato per interventi più importanti sia di manutenzione ordinaria sia straordinaria. Tra questi: il rifacimento del tetto o dell’intonaco, il rifacimento dei pavimenti, della facciata e l’ampliamento dell’immobile.

I prestiti per ristrutturazione

Poiché con i prestiti per ristrutturazione si ottengono somme più elevate rispetto ai prestiti personali, solitamente sino a 50/60mila euro, a meno di non avere una situazione economica più che solida, la banca può richiedere l’intervento di un garante che si impegni a onorare il debito in caso di insolvenza da parte del titolare.

Detto questo, a un prestito per ristrutturazione da 50mila euro, rimborsabile in 10 anni con rate costanti, viene applicato attualmente un Taeg intorno all’8,50%. Di conseguenza gli interessi pagati alla banca, una volta azzerato il debito, ammonteranno a circa 25mila euro, mentre la rata versata mensilmente è di circa 600 euro.

Su un mutuo per ristrutturazione, di pari importo, pari durata e a tasso fisso, il Taeg meno conveniente è invece intorno all’1,90%. Gli interessi totali pagati alla fine sono pari a circa 5mila euro e la rata mensile risulta intorno a 450 euro. In pratica una differenza sugli interessi di 20mila euro. Non cosa di poco conto.

Mutuo: risparmio fiscale?

A differenza del prestito, il mutuo permette inoltre di detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi versati nell’anno fiscale di riferimento, fino a un massimo di 2.582,25 euro, ma solo a patto che l’immobile ristrutturato sia prima casa. Non è invece possibile avere alcuno sconto fiscale se si vuole ristrutturare la seconda casa.

Quindi, pur non considerando alcuna detrazione e mettendo in conto di dover pagare l’imposta sostitutiva (dallo 0,25% al 2%, a seconda che l’immobile sia abitazione principale o no), il costo della perizia (generalmente 200/300 euro), la parcella del notaio, e la polizza scoppio e incendio, si vede che la spesa totale per queste voci non arriverà certamente ai 20mila euro di differenza.

In sostanza, se le spese di ristrutturazione sono nell’ordine di 20/25mila euro, conviene il prestito, se invece si parla di importi più alti, meglio optare per il mutuo.

La buona notizia è che, sia che si stipuli un prestito, sia che si scelga un mutuo, alcune spese di ristrutturazione, cioè quelle sostenute per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio o per la messa in sicurezza dell’immobile, godono di bonus fiscali non di poco conto.

Ad esempio, senza considerare quelle ristrutturazioni importanti che danno diritto al maxi bonus fiscale del 110%, se intendete sostituire i serramenti della vostra casa per migliorarne l’isolamento, avete diritto a una detrazione fiscale pari al 50% della spesa sostenuta, spalmabile su 10 anni in quote di pari importo. In pratica, se per sostituire porte e finestre avete speso 10mila euro, ogni anno, per 10 anni, potrete detrarre 1.000 euro dalla dichiarazione dei redditi.

Infine, come ultima cosa, se la vostra casa è già ipotecata perché, ad esempio, acquistata tramite finanziamento ipotecario e volete ristrutturarla ricorrendo a un mutuo per ristrutturazione, una valida soluzione è quella di recarsi presso la propria banca e richiedere un mutuo di sostituzione che, appunto, sostituisce il precedente ma prevede l’erogazione di una somma di denaro aggiuntiva da destinare alla ristrutturazione.