Manovra 2027, pacchetto casa da almeno 1 miliardo: ecco cosa può cambiare

I giovani hanno un peso crescente nel mercato dei mutui

Le misure per la casa arrivano in una fase in cui i giovani contano sempre di più tra chi chiede un finanziamento. Secondo l’Osservatorio di Facile.it e Mutui.it, nel 2025 il 39% delle domande di mutuo è arrivato da under 36, una quota in crescita del 7% rispetto al 2024. Sui soli mutui per la prima casa la proporzione sale a una richiesta su due. Nello stesso anno, il 35% degli under 36 ha fatto ricorso alla garanzia statale del Fondo prima casa per presentare la domanda in banca. Sempre nel 2025, sui mutui per la prima casa l’importo medio richiesto è stato di 145.018 euro (+4%), per un valore medio dell’immobile di 198.728 euro.

Anche i dati più recenti confermano il peso della prima casa. Secondo l’Osservatorio Mutui di Facile.it, a settembre 2026 l’acquisto dell’abitazione principale è stata la finalità indicata nell’83,45% dei preventivi. Per questa finalità l’importo medio richiesto è stato di 139.781 euro, con una durata media di 25 anni.

Considerando tutte le finalità, nello stesso mese l’importo medio richiesto è stato di 131.746 euro, a fronte di un valore medio dell’immobile di 192.266 euro: un loan to value del 69%. Il TAN medio si è attestato al 3,46%, il TAEG medio al 3,91% e la rata media a 746 euro. Il 95% delle richieste ha riguardato mutui a tasso fisso e l’età media dei richiedenti è stata di 39 anni.

Le misure per la casa allo studio nella Manovra 2027

Le ipotesi in discussione riguardano acquisto, ristrutturazione, efficienza energetica e affitti. Solo una parte sarebbe finanziata con le risorse ordinarie di bilancio. Gli interventi sull’efficientamento energetico potrebbero invece contare sulla flessibilità concessa a livello europeo, attraverso il ricorso all’extradeficit.

Sommando detrazioni edilizie e cedolari secche, il conto delle principali proposte arriva a circa 820 milioni di euro. Con il capitolo under 36 e le altre voci ancora in discussione, il pacchetto potrebbe superare il miliardo.

Under 36: il possibile ritorno delle agevolazioni per la prima casa

L’ipotesi è riaprire i termini delle agevolazioni introdotte dal decreto-legge 73/2021 per gli acquirenti con meno di 36 anni e un Isee non superiore a 40mila euro. Le agevolazioni erano applicabili agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Un’ultima estensione ha coperto i rogiti firmati entro il 31 dicembre 2024, ma solo per chi aveva sottoscritto e registrato il preliminare entro la fine del 2023.

Il regime prevedeva tre vantaggi:

• l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• un credito d’imposta pari all’Iva versata, in caso di acquisto di una casa nuova da impresa;
• l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti per comprare, costruire o ristrutturare l’abitazione.

Per avere un ordine di grandezza, oggi sui mutui prima casa l’imposta sostitutiva ordinaria è pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Su un mutuo di 139.781 euro, l’importo medio richiesto per l’acquisto della prima casa a settembre 2026 secondo l’Osservatorio Mutui di Facile.it, l’imposta vale circa 349 euro. Nell’acquisto da privato, inoltre, l’imposta di registro prima casa è pari al 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, a cui si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale.

L’intervento ridurrebbe le spese iniziali della compravendita. Non inciderebbe però su altri aspetti che pesano sull’acquisto, come la disponibilità di un anticipo e i requisiti richiesti dalle banche per concedere il mutuo.

Bonus casa: senza proroga detrazioni più basse dal 2027

È il capitolo più consistente del pacchetto. Nel 2026 il bonus ristrutturazioni vale il 50% per l’abitazione principale e il 36% per gli altri immobili, con un tetto di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Senza nuovi interventi, dal 2027 le aliquote di ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazioni scenderebbero al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri immobili. A rischio anche il bonus mobili, legato all’acquisto di arredi ed elettrodomestici per gli immobili oggetto di lavori.

La maggioranza valuta inoltre il ritorno dell’ecobonus al 65% per interventi di efficientamento come pompe di calore, sistemi ibridi e cappotti termici. Per chi sta pensando a un mutuo per acquistare e ristrutturare, o a un finanziamento dedicato ai lavori, l’aliquota della detrazione incide sul costo finale dell’intervento.

Affitti: cedolare secca al 5% sui canoni concordati

Oggi la cedolare secca è al 21% in via ordinaria e scende al 10% per i contratti a canone concordato. Tra le proposte c’è il taglio di quest’ultima aliquota al 5%. Secondo le stime considerate, la misura potrebbe riguardare circa 257mila nuovi contratti stipulati nel 2027.

L’effetto per i proprietari si può calcolare direttamente: su un canone annuo di 8.400 euro (700 euro al mese), l’imposta passerebbe da 840 a 420 euro. È un aspetto da considerare per chi valuta l’acquisto di un immobile da mettere a reddito. Fino all’eventuale approvazione resta in vigore l’aliquota del 10%.

È allo studio anche il ritorno della cedolare secca al 21% per gli affitti dei piccoli negozi, già sperimentata nel 2019.

Conto termico ed efficienza energetica

Il Conto termico potrebbe ricevere una dotazione tra 700 e 800 milioni di euro, coperta con la flessibilità europea legata alle misure energetiche. L’obiettivo è favorire la sostituzione degli impianti meno efficienti negli edifici pubblici e privati. Nel disegno di legge potrebbero rientrare anche risorse per il Piano casa, con importi e modalità ancora da definire.

Fringe benefit: il rimborso degli interessi sul mutuo in busta paga

Tra le misure che toccano la casa c’è anche il capitolo dei fringe benefit. I datori di lavoro che lo prevedono possono rimborsare ai dipendenti, senza tassazione entro determinate soglie, alcune spese legate all’abitazione principale: l’affitto, gli interessi sul mutuo e le bollette di luce, acqua e gas.

Per il 2027, la soglia di esenzione resta di 1.000 euro annui, che salgono a 2.000 per chi ha figli fiscalmente a carico. Il limite è complessivo: se viene superato, diventa tassabile l’intero valore dei benefit e non solo la parte eccedente.

Le soglie attuali sono state introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 per il triennio 2025-2027. Senza nuovi interventi, dal 2028 il limite generale tornerebbe a 258,23 euro annui. Fratelli d’Italia ha annunciato l’intenzione di proporre nella Manovra la stabilizzazione dell’esenzione, così da eliminare la scadenza.

Cosa resta già in vigore: il Fondo di garanzia prima casa

Indipendentemente dall’esito della Manovra, il Fondo di garanzia per i mutui prima casa gestito da Consap è operativo fino al 31 dicembre 2027, grazie allo stanziamento triennale previsto dalla Legge di Bilancio 2025.

Il Fondo è rivolto a chi non è proprietario di altri immobili a uso abitativo e chiede un mutuo fino a 250mila euro. In via ordinaria garantisce il 50% della quota capitale. La garanzia sale all’80% per due condizioni insieme:

• appartenere a una delle categorie prioritarie, tra cui under 36, giovani coppie e nuclei monogenitoriali con figli minori, con Isee non superiore a 40mila euro;
• chiedere un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile.

La garanzia statale permette di accedere a finanziamenti con un loan to value elevato, fino a coprire l’intero valore della casa, e riduce la necessità di disporre di un anticipo consistente.

Per i giovani che stanno valutando l’acquisto, quindi, il quadro del 2027 combina una certezza, la garanzia Consap, con un’ipotesi ancora da confermare, il ritorno delle esenzioni fiscali. Il testo definitivo arriverà con il disegno di legge di bilancio, che dovrà poi essere esaminato e approvato dal Parlamento entro la fine dell’anno.