IMU giugno 2026, scadenza in arrivo: chi deve pagare e chi può ottenere l’esenzione

Chi deve pagare l’IMU 2026

L’IMU è dovuta da chi possiede fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, salvo i casi di esenzione. In linea generale, le regole 2026 confermano che pagano l’imposta i proprietari di seconde case, immobili locati, immobili concessi in uso, case a disposizione, negozi, uffici, capannoni e altri fabbricati non esenti.

Non basta quindi essere proprietari di un immobile per sapere subito se l’imposta è dovuta. Bisogna verificare la destinazione dell’immobile e la categoria catastale.

La prima casa paga l’IMU?

L’abitazione principale non paga l’IMU se non rientra nelle categorie catastali di lusso. Sono quindi escluse dall’imposta le abitazioni principali ordinarie, cioè quelle in cui il possessore ha residenza anagrafica e dimora abituale.

Il discorso cambia per gli immobili classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9. In questi casi l’IMU è dovuta anche se l’immobile è utilizzato come abitazione principale, salvo eventuali detrazioni o regole specifiche previste dal Comune.

Il punto decisivo è la dimora abituale. La residenza anagrafica, da sola, non basta se non corrisponde alla vita reale del contribuente in quell’abitazione.

Coniugi con residenze diverse: quando spetta l’esenzione

Uno dei temi più delicati riguarda i coniugi o i componenti di un’unione civile che vivono in immobili diversi. Dopo l’intervento della Corte Costituzionale, l’esenzione IMU non può essere negata automaticamente solo perché i due contribuenti fanno parte dello stesso nucleo familiare.

Questo significa che due coniugi possono beneficiare dell’esenzione su due abitazioni diverse, anche nello stesso Comune, ma solo se entrambi rispettano le condizioni richieste.

Ogni immobile deve essere realmente abitazione principale del rispettivo possessore. Servono quindi due elementi insieme:

• residenza anagrafica nell’immobile;
• dimora abituale effettiva nello stesso immobile.

Non si tratta, quindi, di una doppia esenzione automatica. Se una delle due case è in realtà una seconda casa, l’IMU resta dovuta.

I controlli dei Comuni sulla dimora abituale

I Comuni possono verificare se la dimora abituale è reale: tra gli elementi più utilizzati per il controllo, ci sono i consumi delle utenze domestiche, come luce, acqua e gas.

Consumi troppo bassi o incompatibili con una presenza stabile possono far emergere dubbi sull’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Anche altri elementi, come il luogo di lavoro, la presenza della famiglia, la scelta del medico o la continuità della permanenza, possono contribuire a ricostruire la situazione concreta.

Per questo è importante non confondere la residenza formale con l’abitazione realmente vissuta.

Comodato d’uso gratuito a figli o genitori: sconto IMU del 50%

Un’altra agevolazione importante riguarda gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, quindi tra genitori e figli.

In presenza dei requisiti di legge, la base imponibile IMU può essere ridotta del 50%: in pratica, l’imposta viene calcolata su una base dimezzata. L’agevolazione, però, non vale per tutti i comodati familiari. Per ottenere lo sconto devono essere rispettate condizioni precise.

Requisiti per lo sconto IMU sul comodato

La riduzione del 50% della base imponibile si applica se:

• il contratto di comodato è registrato;
• il comodato è tra genitore e figlio, o tra figlio e genitore;
• il comodatario usa l’immobile come abitazione principale;
• il comodante risiede e dimora abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso;
• il comodante non possiede altri immobili abitativi in Italia, salvo la propria abitazione principale nello stesso Comune;
• l’immobile non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Prima di applicare lo sconto è sempre consigliabile verificare anche le istruzioni del proprio Comune, soprattutto se sono previste aliquote agevolate o moduli specifici.

Immobili storici e case inagibili: quando l’IMU si riduce

La legge prevede una riduzione della base imponibile anche per altri casi particolari. I fabbricati di interesse storico o artistico possono beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile. 

Lo stesso principio vale per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. In quest’ultimo caso non basta che l’immobile sia vecchio, scomodo o da ristrutturare: deve esserci una reale condizione di inagibilità o inabitabilità, documentata secondo le modalità previste dal Comune.

Immobili occupati abusivamente: quando non si paga l’IMU

Gli immobili occupati abusivamente possono essere esenti dall’IMU, ma anche qui non basta una semplice dichiarazione del proprietario.

L’esenzione riguarda gli immobili non utilizzabili né disponibili a causa dell’occupazione abusiva, a condizione che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria o sia stata avviata l’azione giudiziaria penale.

Il proprietario deve quindi dimostrare di non poter disporre dell’immobile e deve seguire la procedura dichiarativa prevista. Per questa tipologia di esenzione, la dichiarazione IMU deve essere trasmessa secondo le modalità telematiche previste.

Dichiarazione IMU 2026: quando è obbligatoria

La dichiarazione IMU non va presentata ogni anno da tutti i proprietari. Di norma, non serve per le informazioni già note al Comune tramite catasto, compravendite o successioni. Diventa invece necessaria quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente o che incidono sul calcolo dell’imposta.

Tra i casi più frequenti rientrano:

• acquisizione o perdita di un’esenzione;
• variazioni che incidono su riduzioni o agevolazioni;
• immobili inagibili o tornati utilizzabili;
• immobili occupati abusivamente;
• casi particolari non risultanti correttamente dai dati catastali;
• leasing immobiliare;
• altre situazioni che modificano il presupposto dell’imposta.

La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si è verificata la variazione.

Per esempio, le variazioni avvenute nel 2026 andranno dichiarate entro il 30 giugno 2027. La dichiarazione da presentare entro il 30 giugno 2026 riguarda invece le variazioni intervenute nel 2025.

Scadenze IMU 2026: acconto, saldo e rata unica

Le date da segnare per il 2026 sono due:

• 16 giugno 2026, pagamento dell’acconto;
• 16 dicembre 2026, pagamento del saldo.

L’acconto viene calcolato di norma sulla base delle aliquote e delle detrazioni dell’anno precedente. Il saldo di dicembre serve invece a conguagliare l’imposta sulla base delle aliquote deliberate dal Comune per il 2026.

Chi preferisce può pagare tutta l’IMU in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2026. Questa scelta evita il secondo versamento, ma richiede attenzione: se il Comune modifica le aliquote, potrebbe essere necessario verificare l’importo dovuto.