Comprare casa dai genitori o dai parenti

Comprare casa da genitori o parenti: come funziona

L'acquisto di un immobile di proprietà di un familiare, come genitori, zii o nonni, è una pratica diffusa che richiede una valutazione attenta. Sebbene l’operazione sia pienamente lecita dal punto di vista legale, l'ottenimento di un mutuo segue un iter specifico che può presentare complessità superiori rispetto a una compravendita tra estranei.

Vendita tra familiari

La vendita tra familiari segue, indicativamente, lo stesso iter di una compravendita ordinaria. Serve un atto pubblico davanti a un notaio, che verifica identità delle parti, titolo di provenienza e regolarità dell’immobile. Prima del rogito, il professionista controlla anche la conformità catastale e urbanistica, perché un immobile non allineato ai dati ufficiali espone entrambe le parti a problemi successivi.

La parentela non elimina gli adempimenti, ma cambia spesso il modo in cui le parti impostano l’accordo. Possono esserci dilazioni, prezzi concordati con margini di flessibilità o pagamenti distribuiti nel tempo, purché tutto resti coerente con un vero trasferimento oneroso. La tracciabilità dei movimenti di denaro resta decisiva, perché il notaio deve indicare nell’atto le modalità di pagamento.

Differenze rispetto a una compravendita tradizionale

Le principali differenze rispetto a una vendita tradizionale risiedono nelle verifiche che la banca effettua sulle reali motivazioni dello scambio. In particolare:

• verifica della finalità: la banca teme che la compravendita sia simulata solo per ottenere liquidità immediata (il cosiddetto "mutuo della liquidità");
• rischio di insolvenza: se la transazione non appare limpida, anche il rimborso del prestito viene considerato a maggior rischio;
• stabilità dell'atto: a differenza delle vendite tra terzi, i legami di sangue possono rendere l'atto attaccabile da altri eredi in futuro.

Questi elementi rendono necessario che ogni passaggio sia documentato con la massima trasparenza per evitare rifiuti o complicazioni in fase di istruttoria.

Vantaggi e criticità

L'acquisto di un immobile da un familiare comporta una serie di valutazioni strategiche che bilanciano opportunità pratiche e potenziali ostacoli burocratici.

Sotto il profilo dei vantaggi, questa operazione presenta alcuni benefici specifici:

• consolidamento della proprietà: permette il trasferimento definitivo del bene all'interno del nucleo familiare;
• alternativa a strumenti gratuiti: evita di ricorrere a istituti come la donazione o il comodato d’uso gratuito, che presentano vincoli diversi in termini di possesso e rivendibilità;
• immediatezza: garantisce un passaggio di proprietà certo e immediato a fronte del pagamento di un prezzo.

Tuttavia, le criticità segnalate dagli istituti di credito sono numerose e rendono l'ottenimento del finanziamento un percorso complesso. Gli aspetti che solitamente generano riserve nelle banche includono:

• finalità dell'operazione: il timore principale è che la compravendita sia fittizia e finalizzata esclusivamente all'ottenimento di liquidità immediata;
• valutazione del rischio: se la transazione non appare limpida, la banca può ritenere incerto il futuro rimborso del prestito;
• questioni ereditarie: la gestione dell'asse ereditario rappresenta un elemento importante, perché tali compravendite possono essere oggetto di contenziosi futuri tra i legittimari.

Questi elementi rendono necessario che ogni passaggio sia documentato con la massima trasparenza per evitare rifiuti durante la fase di istruttoria.

I problemi legati all'asse ereditario

La compravendita, ad esempio, tra un nonno e un nipote, alla morte del nonno, escluderebbe dall’eredità tutti gli altri parenti aventi diritto. Questo perché, a differenza delle donazioni, un atto di compravendita non può essere revocato a meno che non si riesca a dimostrare che la vendita è stata fittizia.

Per superare il problema è meglio indagare prima di procedere, rivolgendosi magari a un notaio che possa verificare l’eventuale esistenza di altri eredi. 

L’ipotesi di una vendita fittizia apre poi anche altri scenari. Come, ad esempio l’intenzione di alienare un bene per risultare nullatenenti o per sottrarre il bene stesso a un eventuale pignoramento avanzato dai creditori, o per evitare il pagamento delle tasse sull’immobile.

Per questo motivo, una volta perfezionata una compravendita tra parenti, potrebbe arrivare anche un accertamento da parte del fisco.

La quotazione deve essere in linea con il valore dell'immobile

Quando si intende effettuare una compravendita tra parenti, un altro elemento da non trascurare è quello legato al prezzo dell’immobile. La quotazione deve essere il più possibile in linea con quelle di mercato perché un prezzo troppo basso finirebbe per insospettire la banca o l’istituto di credito che, ancora una volta, potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.

Se l'operazione è regolare e rispetta le normative vigenti, è possibile procedere normalmente con la richiesta di finanziamento. Anche in questo caso, per l’ottenimento del mutuo è necessario essere in possesso dei requisiti standard richiesti dagli istituti di credito:

• documentazione personale: presentazione dei documenti d'identità e della documentazione relativa all'immobile;
• capacità di reddito: presenza di una busta paga o di un reddito certificato che garantisca la restituzione del debito;
• rapporto rata/reddito: lo stipendio mensile deve essere proporzionato alla cifra richiesta, con una rata che solitamente non supera il limite di un terzo delle entrate mensili nette.

Per calcolare a quanto ammonterebbe la rata, puoi fare una simulazione del mutuo con il nostro calcolatore.

Se ottenere il mutuo risulta difficile o non si riescono a soddisfare i requisiti richiesti dalle banche, esistono comunque delle soluzioni alternative. Si tratta di modalità diverse dalla compravendita tradizionale che permettono di trasferire la proprietà o l’utilizzo dell’immobile a un parente.

Le soluzioni alternative

Ogni soluzione presenta caratteristiche specifiche, sia dal punto di vista pratico che fiscale. La scelta dipende dalle esigenze delle parti coinvolte e dal tipo di rapporto familiare.

Donazione

La donazione è un atto pubblico, da stipulare davanti a un notaio, che permette di cedere la proprietà di un immobile da un soggetto (donante) a un altro (donatario) senza che quest’ultimo debba corrispondere alcunché.

Bisogna però pagare delle tasse secondo aliquote che variano in base al grado di parentela e che si applicano sulla parte eccedente una certa franchigia. Ad esempio:

• se il donatario è un parente in linea diretta (coniuge o figlio), la franchigia è pari a un milione di euro;
• se invece è un fratello o una sorella, la franchigia è di 100mila euro.

Vanno invece sempre versate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria. A differenza della compravendita la donazione ha però lo svantaggio di essere soggetta a revoca. Questo può succedere se:

• alla morte del donante, altri legittimi eredi si fanno avanti dimostrando di essere stati lesi nel loro diritto;
• il donatario arreca al donante ingiuria grave o grave danno;
• il donante, dopo la stipula dell’atto, ha o adotta un nuovo figlio che può pretendere la sua parte di eredità, cioè la cosiddetta legittima.

Esiste inoltre un tipo di donazione indiretta che si verifica quando il donante acquista un immobile e lo intesta al donatario.

Esistono mutui specifici nel caso della donazione, di cui è bene informarsi nel caso si opti per questa soluzione.

Locazione

La locazione consiste in un normale contratto d’affitto ed è regolamentato dalle relative norme e leggi.

Comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito consente di cedere a un parente l’utilizzo di un immobile, a tempo determinato o indeterminato, senza bisogno di corrispondere un affitto e senza che si verifichi alcun trasferimento di proprietà.

Il contratto può essere verbale ma è sempre consigliabile redigerlo in forma scritta e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, con contestuale pagamento dell’imposta di registro, in modo da tutelare il comodante (cioè il proprietario dell’immobile) in caso di contenziosi.

Se il contratto viene registrato e l’immobile ceduto in comodato d’uso gratuito a un figlio o a un genitore si ha anche diritto a un sgravio fiscale del 50% su Imu e Tasi in presenza di certi requisiti.