Comprare casa dai genitori o dai parenti (e perché è difficile!)

Si fa presto a dire faccio un mutuo e compro la casa dei genitori, dello zio, della zia, del nonno o comunque di un parente. L’operazione è ovviamente lecita e legale e per ottenere il finanziamento l’iter da seguire è quello classico. Ovvero, presentare alla banca la documentazione richiesta e soprattutto dimostrare di avere un lavoro e un reddito tale da assicurare che il debito venga rimborsato. Questo, però, solo in teoria. Perché le cose spesso vanno diversamente.

Sommario

• Vantaggi e criticità
• I problemi legati all'asse ereditario
• La quotazione deve essere in linea con il valore dell'immobile
• Le soluzione alternative
  • Donazione
  • Locazione
  • Comodato d’uso gratuito

Vantaggi e criticità

Quando una banca si trova di fonte a una situazione del genere il più delle volte storce il naso e l’ottenimento del mutuo diventa un percorso accidentato. Ci si può riuscire, certo, ma non è così facile come sembra. Ecco perché:

• Se da una lato una tale operazione può evitare di ricorre ad altri strumenti quali, ad esempio, la donazione o il comodato d’uso gratuito, dal punto di vista delle banche le compravendite tra parenti e la relativa richiesta di un mutuo potrebbero nascondere altre finalità.
• La principale preoccupazione delle banche è infatti che una compravendita tra parenti nasconda solo la volontà di ottenere della liquidità immediata e, per questo, anche il rimborso del prestito viene ritenuto a rischio.

In questi casi c’è anche un altro aspetto da considerare, che non è proprio di poco conto e che riguarda l’asse ereditario.

I problemi legati all'asse ereditario

La compravendita, ad esempio, tra un nonno e un nipote, alla morte del nonno, escluderebbe dall’eredità tutti gli altri parenti aventi diritto. Questo perché, a differenza delle donazioni, un atto di compravendita non può essere revocato a meno che non si riesca a dimostrare che la vendita è stata fittizia.

Per superare il problema è meglio indagare prima di procedere, rivolgendosi magari a un notaio che possa verificare l’eventuale esistenza di altri eredi.

L’ipotesi di una vendita fittizia apre poi anche altri scenari. Come, ad esempio, l’intenzione di alienare un bene per risultare nullatenenti o per sottrarre il bene stesso a un eventuale pignoramento avanzato dai creditori o, ancora, per evitare il pagamento delle tasse sull’immobile.

E’ questo il motivo per il quale, una volta perfezionata una compravendita tra parenti, non c’è da stupirsi se dovesse arrivare anche un accertamento da parte del fisco.

La quotazione deve essere in linea con il valore dell'immobile

Quando si intende effettuare una compravendita tra parenti, un altro elemento da non trascurare è quello legato al prezzo dell’immobile. La quotazione deve essere il più possibile in linea con quelle di mercato perché un prezzo troppo basso finirebbe per insospettire la banca o l’istituto di credito che, ancora una volta, potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.

Se però si è in buonafede e tutto è regolare, quando si va in banca a chiedere il mutuo non ci si deve arrendere al primo rifiuto, ma, con pazienza e costanza, non bisogna far altro che cercare fino a trovare un istituto disposto ad accordare il finanziamento a fronte del rispetto dei requisiti normalmente richiesti, ovvero:

• la presentazione dei documenti personali,
• una busta paga che certifichi la capacità di restituire il debito e che dimostri che lo stipendio mensile rientri nei parametri richiesti in rapporto alla somma che si vuole ottenere. Vale a dire che la rata da pagare non deve superare un terzo circa delle entrate mensili.

Per calcolare a quanto ammonterebbe la rata, puoi fare una simulazione del mutuo con il nostro calcolatore.

Le soluzione alternative

Se il mutuo non si riesce proprio a ottenere, si possono sempre percorre altre strade che pure permettono di cedere un immobile a un parente. Vediamo quali sono.

Donazione

La donazione è un atto pubblico, da stipulare davanti a un notaio, che permette di cedere la proprietà di un immobile da un soggetto (donante) a un altro (donatario) senza che quest’ultimo debba corrispondere alcunché.

Bisogna però pagare delle tasse secondo aliquote che variano in base al grado di parentela e che si applicano sulla parte eccedente una certa franchigia. Se ad esempio il donatario è un parente in linea diretta (coniuge o figlio) la franchigia è pari a un milione di euro, se invece è un fratello o una sorella la franchigia è di 100mila euro.

Vanno invece sempre versate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria. A differenza della compravendita la donazione ha però lo svantaggio di essere soggetta a revoca. Questo può succedere se, alla morte del donante, altri legittimi eredi si fanno avanti, dimostrando di essere stati lesi nel loro diritto, oppure se il donatario arreca al donante ingiuria grave o grave danno o, ancora, qualora il donante, dopo la stipula dell’atto, abbia o adotti un nuovo figlio che può pretendere la sua parte di eredità, cioè la cosiddetta legittima.

Esiste inoltre un tipo di donazione indiretta che si verifica quando il donante acquista un immobile e lo intesta al donatario.

Esistono mutui specifici nel caso della donazione, di cui è bene informarsi nel caso si opti per questa soluzione.

Locazione

La locazione consiste in un normale contratto d’affitto ed è regolamentato dalle relative norme e leggi.

Comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito consente di cedere a un parente l’utilizzo di un immobile, a tempo determinato o indeterminato, senza bisogno di corrispondere un affitto e senza che si verifichi alcun trasferimento di proprietà.

Il contratto può essere verbale ma è sempre consigliabile redigerlo in forma scritta e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, con contestuale pagamento dell’imposta di registro, in modo da tutelare il comodante (cioè il proprietario dell’immobile) in caso di contenziosi.

Se il contratto viene registrato e l’immobile ceduto in comodato d’uso gratuito a un figlio o a un genitore si ha anche diritto a un sgravio fiscale del 50% su Imu e Tasi in presenza di certi requisiti.