Cosa prevede il decreto Salva Casa

Possibili ancora modifiche

Il decreto legge, per la sua forma, è immediatamente operativo dal giorno dopo della pubblicazione avvenuta in Gazzetta Ufficiale n. 124 il 29 maggio 2024. Quindi, le disposizioni sono già operative dal 30 maggio e per sessanta giorni.
Nel frattempo, il decreto è esaminato dal parlamento per quella che tecnicamente è chiamata conversione in legge: in questa fase, dunque, potrebbero arrivare ulteriori modifiche e aggiustamenti, cambiando un po’ l’assetto definitivo delle norme.

Il momento, all’esame della commissione ambiente della camera ci sono oltre 500 emendamenti di ogni partito politico di maggioranza e di opposizione. Ci sarà una scrematura e una scelta delle modifiche da discutere e votare. Atteso, da parte del governo, un emendamento chiamato Salva Milano, per sanare le irregolarità sui cantieri che hanno portato al sequestro e blocco di lavori nel capoluogo lombardo. 

Altra ipotesi allo studio, è quella di estendere le tolleranze costruttive fino al 6% per i mini appartamenti sotto i 60 metri quadri; alcuni emendamenti propongono che siano tollerate differenze fino al 10% tra quanto realizzato e quanto autorizzato nei casi di fabbricati prima del 1985. Ma non solo, una modifica firmata Lega potrebbe, ad esempio, far decadere la data entro cui le irregolarità sono state commesse che il decreto fissa al 24 maggio, rendendo strutturali le misure.

L’obiettivo del decreto Salva Casa

Non si può parlare di condono perché le misure intervengono a sanare le casistiche di minore gravità. L’obiettivo del decreto legge è quello di superare le procedure amministrative frammentate che ostacolano la compravendita dei beni e impediscono anche l’accesso ai mutui, alle sovvenzioni e ai contributi. Nella relazione illustrativa, che accompagna il provvedimento, si spiega che si tratta di:

“misure specifiche finalizzate a rimuovere quegli ostacoli, ricorrenti nella prassi, che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali. Si tratta di misure finalizzate, dunque, a tutelare anche il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici, si trovano nell’impossibilità di alienare i propri immobili, in forza della normativa sopravvenuta. Ciò anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori sia di acquisto che di locazione dei beni immobili residenziali”.

Interventi sulle minori difformità

Il provvedimento elenca quali sono queste lievi difformità che sono a vario titolo tollerate dall’ordinamento, ma che, tuttavia, non consentono di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. In particolare, trattasi di difformità che spesso rallentano le operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a comprometterle. E ci si trova di fronte a questo stallo: immobili, formalmente irregolari, non sono suscettibili di interventi di riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni.

Ecco l’elenco delle cd. lievi difformità oggetto dell’intervento normativo:

• difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Edilizia libera

Il perimetro di intervento in questo campo è riferito a vetrate panoramiche amovibili (Vpa), le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale è composta da tenda a pergola addossate agli immobili che non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano impatto visivo e ingombro apparentemente disarmonico.

Tolleranze costruttive

La condizione di accesso alla sanatoria è quella che l’intervento sia stato realizzato entro il 24 maggio 2024 e che vi siano dei limiti massimi su cui operare, le cosiddette tolleranze costruttive che devono essere asseverate dal tecnico abilitato.
Le tolleranze costruttive riportate nel decreto sono:

1. del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
2. del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
3. del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
4. del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Tolleranze esecutive

Sempre occhio alla data entro cui è stato effettuato l’intervento: 24 maggio 2024, dopodiché, in questo caso, si intendono per tolleranze esecutive: 

• irregolarità geometriche, minore dimensionamento dell’edificio; 
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; 
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità:
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne; 
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria; 
• errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Parziali difformità e accertamento di conformità

Finora l’accertamento di conformità poteva essere richiesto con una procedura di dimostrazione della cosiddetta doppia conformità: l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza. Il decreto semplifica questo punto: la doppia conformità sarà richiesta solo per i casi più gravi.

Le parziali difformità dunque potranno essere sanate. La linea operativa è l’intervento che all’epoca della realizzazione era coerente con le norme edilizie e che oggi è conforme alle norme urbanistiche.

Tempistiche

Si introduce il meccanismo del silenzio -assenso, ovvero se l’amministrazione non risponde entro i termini che stabilisce il decreto salva casa, l’istanza si considera accettata:

• 45 giorni di permesso in sanatoria;
• 30 giorni di segnalazione certificata di inizio attività (Scia);
• per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni.

Il tutto si traduce nel pagamento di una sanzione in relazione all’aumento di valore dell’immobile. Quello che si ricaverà dalle sanzioni, potrà essere utilizzato per la demolizione delle opere abusive o iniziative di rigenerazione e recupero urbano.

Stato legittimo dell’immobile

Sono dunque ridotti gli oneri amministrativi per i cittadini. Per la dimostrazione dello stato legittimo, sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche quello presentato in sanatoria. Quindi sanare la parziale difformità implica anche a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.

Mutamento della destinazione d’uso

Un’altra importante novità è che viene semplificato il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, rispetto a quanto prevedono normative di settore o condizioni fissate dai comuni. All’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre ammesso. L’obiettivo è il potenziamento dell’offerta turistica. 

Tra le diverse categorie funzionali, il mutamento della destinazione d’uso sarà ammesso dunque limitatamente a categoria residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e all’interno di centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione; sono però escluse le unità immobiliari al primo piano, fuori terra.