Il futuro dei mutui è sempre più verde

La direttiva sulla prestazione energetica degli edifici

Una direttiva che ha generato, e genera, molti malumori, soprattutto in Italia, e che ha subito rimaneggiamenti dalle prime versioni che rischiavano di portare il mercato immobiliare italiano esistente verso un irrigidimento.

La direttiva, nella versione definitivamente approvata, mira, sintetizza Banca di Italia, a stabilire obiettivi e criteri precisi per i piani nazionali di ristrutturazione degli edifici nei paesi dell’UE. In particolare, prevede il coinvolgimento delle istituzioni finanziarie, incoraggiando gli Stati membri a introdurre incentivi per mobilitare i fondi necessari, oltre ai regimi finanziari pubblici, con particolare attenzione al sostegno delle famiglie vulnerabili. Inoltre, sono previste disposizioni specifiche per i prestiti bancari sostenibili, in particolare per le famiglie, al fine di facilitare il loro accesso a prodotti come i prestiti verdi e i mutui verdi.

I dati dell’Ue che spingono verso un ripensamento in chiave ecologica indicano che gli edifici (intesi come riscaldamento, raffreddamento e illuminazione) sono responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni di CO2.

L’indagine condotta da Banca di Italia

L’IRCB, l’Indagine Regionale sul Credito Bancario, è stata condotta nel primo semestre del 2023 e rivolge agli intermediari, per la prima volta, tre domande sui nuovi mutui alle famiglie consumatrici, in concomitanza con informazioni sull’efficienza energetica delle proprietà.

La ricerca è stata condotta considerando mutui verdi quelli per l’acquisto di case ad alte prestazioni energetiche (cioè, classe A e B), nonché per migliorare di almeno due classi l’efficienza energetica di una proprietà già posseduta.

Su 438 banche operanti in Italia hanno risposto al sondaggio 244 intermediari.

Le banche che hanno risposto a quella parte del sondaggio rappresentano più dell’80% del sistema bancario italiano in termini di attività totali.

I risultati del sondaggio di Banca di Italia

Informazioni ancora poco di dettaglio, mentre le erogazioni arrivano a 3,5mld. Nel concedere mutui verdi le banche riconoscono nell’80% dei casi di aver concesso mutui per acquisti di proprietà nelle categorie di efficienza energetica da A ad E, cioè conoscevano il dato dell’efficienza energetica, ma solo il 15% ha dimostrato di conoscere informazioni sugli importi dei mutui.

Sugli importi erogati solo 29 banche, che rappresentano circa il 54% delle attività totali del campione RBLS, hanno fornito l’importo preciso dei mutui verdi erogati nel 2022. Tale importo è arrivato a totalizzare più di 3,5 miliardi di euro, che costituiscono circa il 12% dei mutui complessivi nel 2022 e circa il 6% dei nuovi mutui concessi dalle banche del campione.

Allo studio condizioni più favorevoli per i mutui green

Riguardo le intenzioni di offrire prodotti a condizioni più favorevoli per i prestiti destinati ai cosiddetti mutui green, per il periodo 2023-2025, le banche che stanno già emettendo mutui verdi, o che prevedono di farlo nei prossimi anni, rappresentano oltre il 90% delle attività totali del campione RBLS.

La ricerca si sofferma sul cosiddetto sconto del mutuo verde. Le banche applicano, in buona sostanza, un tasso di interesse più basso, o spese fisse inferiori rispetto alle offerte di un mutuo tradizionale. Ma la stessa ricerca riconosce che quantificare lo sconto è difficile perché mancano dati appropriati, anche se il mercato è in espansione e l’asticella dello sconto è a 7 punti base.

La ricerca dimostra dunque che le banche sono carenti di dati sull’efficienza energetica degli immobili utilizzati come garanzia o se la domanda è limitata nel perseguire ristrutturazioni che siano energicamente efficienti.

In questo contesto, evidenzia la ricerca, i mutui possono avere un’importanza strategica nel contribuire alla riqualificazione energetica degli edifici.

I mutui verdi possono rappresentare un’opportunità sia per i mutuatari che per chi concede il finanziamento. Da un lato, i mutuatari, beneficiando di condizioni favorevoli, potrebbero utilizzare il loro maggiore potere d’acquisto per acquistare proprietà di migliore qualità, poiché i costi energetici, di riparazione e sanitari, così come le spese totali mensili, saranno inferiori. Dall’altro lato, le banche hanno necessità di avere garanzie reali sugli immobili per concedere un mutuo, motivo per cui procedono a ipotecare l'immobile e vendere lo stesso in caso di insolvenza del cliente. Anche le banche dovranno sottostare alle direttive sugli immobili green 2050: visto che la durata dei mutui è generalmente di 25-30 anni, già oggi avere più immobili green riduce il rischio, per la banca, di sostenere perdite dalla successiva vendita di questi immobili.

I dati di Facile.it

Una ricognizione di Facile.it conferma che, quando si parla di accesso ai mutui green, la documentazione richiesta è legata all’Ape (l’Attestato di Prestazione Energetica) e non ci sono dunque particolari formalismi burocratici richiesti dalle banche. Le offerte presenti sul mercato consentono in alcuni casi di adeguare il tasso anche nel corso del piano di ammortamento già con atto firmato. Tra le differenze sostanziali, e in questo gli esperti di Facile.it concordano con la ricerca di Banca di Italia, non ci sono limitazioni o procedure differenti tra il mutuo green e il mutuo classico: le differenze si limitano al tasso, e il documento utile per accedere al tasso agevolato è semplicemente l'APE, che viene redatto da un tecnico abilitato.

Da una ricognizione esclusiva di Facile.it, da inizio anno a fine settembre 2024 le richieste ricevute per mutui green raggiungono il 15% (comprendendo tutte le finalità) e sono collocate maggiormente in Lombardia, Lazio e Veneto. L'importo medio raggiunge i 158.359,16€ e la durata media è di 24 anni.

I mutui green effettivamente erogati hanno un importo medio superiore, che raggiunge i 166.650,35€ con durata media di 25 anni. I dati cambiano se si guardano le finalità e si suddividono tra acquisto e surroga. Infatti, l'importo medio richiesto per l'acquisto è di 164.457,45 €, mentre per la surroga 149.933,01 €.

Il mutuo verde guarda a un mercato di giovani acquirenti. Il 31% dei richiedenti ha un'età inferiore ai 36 anni e la fascia di LTV principale è 50%-80%. Per la finalità acquisto la percentuale degli under 36 raggiunge il 42%.