Il mutuo 100% è una soluzione di finanziamento che copre l'intero valore dell'immobile. A differenza dei mutui tradizionali, permette di acquistare la prima casa senza dover versare alcun anticipo. Di solito, infatti, un mutuo prima casa standard copre fino all'80% del costo, e bisogna quindi anticipare il restante 20% di tasca propria, assieme alle spese di apertura e gestione.
Ciò che differenzia questi mutui, quindi, sta proprio nella percentuale coperta dal finanziamento (il cosiddetto loan to value). L'importo preso in considerazione per l'erogazione del mutuo è il minore tra il prezzo di acquisto e il valore determinato dalla perizia tecnica sull'immobile.
Si tratta di una soluzione resa possibile il più delle volte grazie alla garanzia statale fornita dal Fondo Consap, che copre fino all'80% del capitale del mutuo per specifiche categorie prioritarie di mutuatari (giovani fino a 36 anni d'età, nuclei monogenitoriali con figli a carico, famiglie numerose e affittuari di case popolari).
Il vantaggio principale di un mutuo al 100 per cento è indubbiamente quello di non dover disporre di una liquidità extra al momento dell’acquisto della casa, anche se in questo caso la banca richiederà ulteriori garanzie:
| CARATTERISRICA | MUTUO STANDARD (LTV 80%) | MUTUO 100% |
|---|---|---|
| Copertura | Fino all'80% del valore dell'immobile | 100% del valore dell'immobile |
| Anticipo richiesto | 20% del prezzo di acquisto | 0% (nessun anticipo) |
| Garanzie necessarie | Ipoteca sull'immobile | Ipoteca sull'immobile + accesso al Fondo Consap o nomina di un garante |
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Gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale sono piuttosto cauti nell'erogazione, in virtù del rischio che corrono finanziando una somma più alta. Tuttavia, anche se non facilissimo, ottenere un mutuo 100% non è affatto impossibile, soprattutto con le agevolazioni del Decreto Sostegni Bis che, in presenza di certi requisiti, ha permesso di estendere la garanzia offerta dal Fondo Consap dal 50 all’80% della quota capitale per i mutui con loan to value superiore all’80%.
Le strade principali per ottenere un mutuo 100 per l'acquisto della prima casa sono di fatto due:
Nel primo caso sarà il genitore (o parente stretto) a sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo, in aggiunta alla classica iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato. Nel caso di un mutuo al 100% con Fondo Consap, invece, sarà direttamente lo Stato a fornire la garanzia aggiuntiva.
Per chi ha meno di 36 anni una valida soluzione è il mutuo under 36, un finanziamento agevolato che permette di ottenere la garanzia all’80% del Fondo di Garanzia prima casa Consap a chi ha un ISEE inferiore ai 40.000 euro.
Facciamo un esempio concreto per capire come funzionano i mutui a copertura dell’intero valore immobiliare e quali sono in media i tassi di interesse applicati. Ipotizziamo un mutuo al 100% per un immobile del valore di 150.000€ situato a Roma con piano di rimborso a 30 anni:
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Ecco le nostre 3 migliori offerte del momento:
| BANCA | IMPORTO | DURATA | TAN | TAEG | RATA MENSILE |
|---|---|---|---|---|---|
| Intesa Sanpaolo | 150.000€ | 30 anni | 2,86% | 2,97% | 621,14€ |
| Webank | 150.000€ | 30 anni | 3,34% | 3,41% | 660,24€ |
| BPER | 150.000€ | 30 anni | 3,30% | 3,48% | 656,93€ |
Un mutuo al 100% aumenta il rischio dell'operazione per la banca, perché l'importo erogato sarà più alto. Ciò si traduce in un aumento delle garanzie richieste, oltre che dei tassi di interesse e degli spread applicati.
Vediamo quali sono i requisiti di età e reddituali di base per ottenere un mutuo al 100% e le garanzie aggiuntive richieste, con o senza l'accesso al Fondo Consap.
In alternativa, la banca può richiedere di costituire un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
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L'iter di richiesta di un mutuo 100% è un po’ più complesso rispetto a quello di un normale mutuo all’80% e, in molti casi, può essere utile il supporto di un consulente per preparare la documentazione e presentare alla banca tutte le garanzie integrative necessarie.
Controllo dell'idoneità ai requisiti e raccolta di tutta la documentazione necessaria.
Invio della documentazione anagrafica e reddituale alla banca, unitamente alla domanda di accesso al Fondo Consap, se previsto.
La banca valuta la capacità di rimborso e invia un tecnico per certificare che il valore dell'immobile sia congruo all'importo richiesto.
Una volta approvata la pratica, si procede alla firma dell'atto notarile e al contestuale versamento della somma al venditore.
Una volta conclusa la compravendita e stipulato l'atto di mutuo di fronte al notaio, il denaro viene trasferito al debitore e si dà avvio al piano di ammortamento. A seconda degli accordi stipulati con la banca creditrice, il rimborso può avvenire con l'applicazione di un tasso di interesse fisso, variabile o misto e per un periodo compreso tra 10 e 40 anni.
Occorre precisare infine che, anche in presenza delle garanzie accessorie viste adesso, la decisione di concedere o meno un mutuo 100% resta a discrezione della banca.
Grazie all’istituzione del Fondo Consap, l'attuale offerta di mutui cento per cento è alquanto variegata: esistono molte banche che finanziano fino al 100% e propongono questa tipologia di finanziamento alla clientela più giovane. Non mancano neppure soluzioni che prevedono un'ampia durata (da 30 a 40 anni), per rendere la rata più sostenibile, o una gestione flessibile, con spread che rimangono comunque nella media.
Ma quali sono le banche che danno il mutuo al 100 per cento? Ecco alcuni degli istituti aderenti al Fondo tra i partner di Facile.it (la lista completa è consultabile sul sito ufficiale):
Un mutuo al 100% è una particolare tipologia di finanziamento che copre l'intero valore dell'immobile, diversamente dai classici mutui, che coprono solo fino all'80%.
Per ottenere un mutuo al 100% del valore dell’immobile, oltre a dimostrare di avere un reddito stabile e non essere iscritti negli elenchi dei cattivi pagatori, bisogna nominare un garante, aprire una polizza fideiussoria oppure accedere al Fondo di garanzia Consap.
Il mutuo al 100% è vantaggioso per chi non dispone di una liquidità extra da anticipare per coprire quel 20% del valore dell'immobile non coperto da un mutuo standard.
Tra le banche che aderiscono al Fondo sono presenti Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, BPER, Banca Sella, Webank e Banco di Sardegna.
Ultimo aggiornamento: 27 aprile 2026.
Revisione di Ivano Cresto.
