Distacco dal riscaldamento centralizzato: normativa e costi

Le controversie legali sul distacco dall’impianto condominiale di riscaldamento riempiono da anni le aule dei tribunali. Un tentativo di dare maggiore chiarezza alla materia è stato fatto nel 2012 con la riforma del Condominio, che recependo una serie di sentenze sul tema, ha definito una serie di regole. Il comma 4 dell’articolo 1118 del Codice Civile, introdotto con la riforma, prevede espressamente che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunciante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Vediamo cosa significa.

Il diritto di distaccarsi

L’articolo chiarisce intanto un punto: né l’amministratore, né l’assemblea condominiale possono vietare a un condomino il distacco dall’impianto, o almeno non prima di avere dimostrato che la sua iniziativa causi un danno agli altri. Nei casi in cui il divieto sia già previsto dal regolamento condominiale, quest’ultimo potrebbe essere dichiarato illegittimo. A stabilirlo è stata la Cassazione, nella sentenza 28051/18: secondo i giudici il divieto, anche se preesistente, non va applicato, perché lede un diritto del proprietario dell’appartamento, ormai sancito dalla legge.

La comunicazione e perizia

Chi desidera effettuare il distacco non è dunque tenuto a chiedere l’autorizzazione all’amministratore di condominio o all’assemblea condominiale. La legge gli impone però di verificare che la sua scelta di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato non provochi “squilibri di funzionamento all’impianto” o “aggravi di spesa per gli altri condomini”, non deve insomma creare disagi, anche di tipo economico, ai proprietari o agli abitanti degli altri appartamenti dello stabile. La decisione andrà quindi comunicata, e dovrà essere accompagnata dalla perizia di un professionista abilitato che certifichi che sussistono le condizioni per poter procedere. Ricevuta la comunicazione e la perizia, l’amministratore ne darà notizia all’assemblea di condominio, che potrà opporsi al distacco, ma solo se sarà in grado di documentare che non ci sono i requisiti previsti dalla legge.

Spese distaccamento da riscaldamento centralizzato

Attenzione, però. Dire addio al riscaldamento centralizzato non significa liberarsi del tutto dalle spese legate all’impianto e all’erogazione dell’energia. A operazione avvenuta, il condomino sarà esonerato solo dai costi legati ai consumi della propria unità immobiliare, che ora sono stati azzerati. Rimangono però a suo carico i costi di gestione della struttura, ai quali dovrà contribuire per la sua parte, in quanto comproprietario. Il nuovo articolo 1118 , su questo punto, stabilisce che chi si rende indipendente «resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma», si tratta in sostanza dei costi di manutenzione della caldaia, della pulizia periodica, ecc.

I consumi involontari

Ma non è finita. Chi sceglie di passare a un impianto singolo sarà anche tenuto, in futuro, al pagamento di una quota periodica per i cosiddetti consumi involontari, una voce introdotta dalle nuove leggi sull’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione degli impianti di riscaldamento condominiali. In particolare, la norma UNI CTI n. 10200, aggiornata nel 2018, prevede l’introduzione di un nuovo metodo di calcolo per ripartire le spese di consumo tra i condomini, che distingue appunto tra “consumi volontari” e “consumi involontari”. I primi sono i consumi diretti di ogni appartamento, calcolati grazie ai nuovi contabilizzatori di calore; i secondi sono invece i consumi dovuti alle dispersioni di calore dei tubi, che attraversando tutto lo stabile vanno a beneficio di tutti gli appartamenti, irradiando il calore un po’ ovunque, e che vanno quindi ripartiti tra tutti gli abitanti, indipendentemente dal fatto che usufruiscano o no dell’impianto centralizzato.

L’adeguamento della centrale termica

Negli edifici che non sono ancora stati adeguati alla norma Uni 10200, e devono quindi ancora subire interventi di ammodernamento, nonché l’installazione dei contabilizzatori di calore, il condomino distaccato dovrà sostenere anche la sua parte di costi per i lavori. Si tratta infatti di una spesa necessaria, perché l’installazione dei contabilizzatori nei condomini è stata resa obbligatoria da una norma dello Stato, e l’intervento è inderogabile.