Investimenti immobiliari: l’Italia divisa tra valore presente futuro

Calo di valore nel mercato immobiliare. Ecco dove e quando secondo l’indagine di Nomisma

Le previsioni si estendono su un arco temporale di 30 anni, ma l’Osservatorio immobiliare di Nomisma delinea un futuro tendenzialmente critico per il comparto residenziale.

A quanto pare, a partire dai capoluoghi, l'immobiliare potrebbe registrare una perdita di valore preoccupante.

Solo le città metropolitane, sostenute da una domanda abitativa stabile, mostreranno maggior resilienza rispetto al fenomeno, mentre i comuni minori subiranno perdite ingenti.

L’impatto della flessione, comunque, sarà diverso per i vari enti territoriali, in particolare:

• località turistiche -4,24%
• capoluoghi di provincia -4,5%
• piccoli comuni -6,25%

Nonostante le previsioni, il contesto attuale offre opportunità per gli acquirenti: il rapporto mensile dell'Associazione Bancaria Italiana (ABI) di ottobre 2025 rivela che il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è sceso al 3,25%, rispetto al 4,42% di dicembre 2023.

Inoltre, l'indagine di Experian di settembre 2025 evidenzia una crescita delle richieste di preventivi mutuo nel Centro-Nord, con Torino in particolare che ha registrato un incremento del 45% rispetto all'anno precedente.

Cause della flessione: la fase iniziale di un nuovo cliclo

Con riferimento al calo dei valori immobiliari, Nomisma individua la causa principale nelle dinamiche cicliche del mercato.

Si tratterebbe, nello specifico, della fase fisiologica di chiusura di un ciclo immobiliare, caratterizzato da naturali oscillazioni.

Dall’analisi dei dati storici emerge che, in un ciclo tipico, il valore di chiusura risulta mediamente superiore a quello di avvio, mentre la perdita più significativa si concentra tra il picco massimo e la fine del ciclo stesso.

Attualmente il mercato si troverebbe nelle fasi iniziali di un nuovo ciclo, il che lascia prevedere valori futuri in progressivo recupero rispetto a quelli attuali.

In assenza di forti shock esterni, Nomisma stima quindi che la riduzione da applicare ai valori medi di mercato, utile per calcolare il Property Value, resterà limitata.

Quale futuro per gli investimenti immobiliari?

In relazione ai futuri scenari per gli investimenti, Nomisma evidenzia che la localizzazione continuerà a rappresentare il principale fattore di stabilità e valorizzazione nel tempo.

Le aree centrali, metropolitane e turistiche si confermano più resilienti ai cicli economici, mentre i comuni minori restano più esposti a variazioni di domanda e di valore.

Di conseguenza, chi intende comprare casa dovrà valutare con attenzione il potenziale di attrattività dell’area, destinato a incidere in modo decisivo sulla redditività futura degli immobili

Dove acquistare casa oggi

Sempre Nomisma, sottolinea che il valore immobiliare resta uno dei principali indicatori della salute economica di un territorio. Attualmente, le grandi città continuano a guidare il mercato, mentre il divario con il Sud rimane marcato.

Ecco alcuni valori indicati da Nomisma, aggiornati a settembre 2025:

• Milano, in cima alla classifica con circa 4.716 euro al metro quadro, si conferma il mercato più costoso d’Italia;
• Roma è più accessibile. Segue il capoluogo lombardo con una media di 4.025 euro/mq;
• Venezia, Bologna e Firenze registrano valori compresi tra 3.500 e 3.700 euro/mq;
• Nel Mezzogiorno, solo alcuni centri della Campania (come Castellammare di Stabia o Portici) superano i 2.500 euro/mq. Molte città siciliane e calabresi restano sotto i 1.600 euro/mq.

Le differenze territoriali si riflettono anche sull’accessibilità ai mutui, come evidenziato dal confronto mutui fra Milano e Roma, con Milano caratterizzata da prezzi più elevati e mutui più onerosi, mentre Roma offre generalmente condizioni di finanziamento più favorevoli.