Spese condominiali: cosa succede se non si pagano?

Spese ordinarie e straordinarie

Le spese ordinarie (quelle fisse, come portineria, riscaldamento centralizzato, pulizie, bolletta elettrica comune) devono essere pagate, nel caso l'abitazione sia stata affittata, dall'inquilino.

Quelle straordinarie (legate a interventi di ristrutturazione o riparazione urgenti ed imprevedibili) spettano al proprietario. Si tratta di spese sostenute per le parti, le funzioni e i servizi comuni del condominio.

Il Codice civile

Il pagamento delle spese condominiali è regolato da due articoli del Codice civile: 1104 e 1123.

Il primo obbliga tutti i condomini a versare la loro parte di spese sostenute per l'edificio comune. Il secondo prevede che i versamenti siano proporzionali alle quote millesimali possedute.

La quota millesimale

La quota millesimale di un'unità immobiliare si calcola facendo una proporzione tra la superficie virtuale del singolo appartamento e la superficie virtuale dell'intero palazzo (data dalla somma di tutte le superfici dei singoli alloggi che lo compongono).

Per superficie virtuale si intende quella reale cui sono applicati vari coefficienti correttivi (caratteristiche dell'alloggio, esposizione, piano, prospetto, eccetera).

Il Tribunale

Quando un condomino non paga, l'amministratore può far partire la procedura esecutiva, che ha lo scopo di ottenere il pagamento entro una certa scadenza.

Nel caso non paghi neppure in questo caso, viene inviato un decreto ingiuntivo tramite il Tribunale, che prevede il versamento entro 40 giorni dalla notifica. Dopo, qualora non si sia ottenuto il pagamento, parte l'esecuzione forzata.

Il decreto ingiuntivo

Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo quando consente al creditore, sin dal giorno successivo alla sua notifica, di agire con il pignoramento nei confronti del debitore.

È necessaria sempre la notifica dell’atto di precetto (l'intimazione a pagare entro i 10 giorni successivi), che però può avvenire contemporaneamente allo stesso decreto ingiuntivo.

Se c'è un affittuario

Inoltre, l'amministratore condominiale può chiedere, qualora un condomino non paghi da più di 6 mesi, il blocco di alcuni servizi di cui usufruisce.

Qualora il debitore sia l'affittuario dell'appartamento, l'amministratore ha la facoltà di pretendere che paghi il proprietario, il quale poi ha diritto a rivolgersi alla persona a cui ha affittato la casa.

Il pignoramento

Il recupero dei crediti condominiali segue la medesima procedura prevista dalla legge per il recupero di qualsiasi altro tipo di credito.

Esiste il pignoramento mobiliare: i beni del debitore, a parte quelli indispensabili per vivere, vengono confiscati.

Poi c'è il pignoramento presso terzi: è l'espropriazione forzata di eventuali crediti vantati dal debitore nei confronti di altri.

Infine c'è il pignoramento immobiliare, che consiste nella vendita all'asta dell'abitazione.

La prescrizione

Anche per le spese condominiali è prevista la prescrizione, quindi c'è unlimite di tempo entro il quale può essere chiesto il pagamento.

L'articolo 2948 del Codice civile stabilisce 5 anni, a partire dalla data delle delibera con cui l'assemblea ha approvato lo stato di riparto e il rendiconto. Si arriva a 10 anni solo per gli oneri condominiali straordinari.

Quando pagano gli altri condomini

In ogni caso, se non si riesce a ottenere il pagamento dei debiti in nessun modo, gli altri condomini devono pagare di tasca loro. Di solito, con voto favorevole dell'assemblea, l'amministratore crea un apposito fondo.