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Come comprare la casa oggi e chiedere il mutuo domani

pubblicato da il 7 novembre 2013
Come comprare la casa oggi e chiedere il mutuo domani

Il Barometro Crif ha evidenziato anche per il mese di settembre una ripresa della domanda di mutui, confermando per la terza volta il trend positivo iniziato nel luglio scorso. Tuttavia, se si considerano i primi nove mesi del 2013, le richieste, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnano ancora una diminuzione del 6,2%. Percentuale che sale al -47,4% se raffrontata ai primi nove mesi del 2011. Come dire che il mercato immobiliare è ancora in panne, nonostante gli esperti prevedano una cauta ripresa a partire dal 2014.

Nella speranza che all’aumento della domanda corrisponda anche una crescita nell’erogazione dei mutui, si stanno intanto diffondendo alcune modalità di vendita che permettono di entrare nell’abitazione da subito senza dover chiedere il mutuo alla banca, almeno nell’immediato, e che potrebbero aiutare il mercato a rimettersi in marcia.

Tali formule sono proposte con nomi diversi perché diversa è, per ognuna, la tipologia dei contratti applicati, comunque riconosciuti dal nostro Codice civile. Tuttavia il risultato pratico è simile per tutte le opzioni: prendere possesso subito dell’immobile, versando un acconto basso e pagando per un certo numero di anni (in genere tre o quattro, dipende dagli accordi tra le parti) un canone di locazione o rate mensili che alla fine del periodo concordato vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita iniziale. Solo a questo punto, in mancanza della necessaria liquidità, ci si potrà rivolgere a una banca per ottenere un mutuo che estingua il debito residuo. Ecco qualche esempio.

‘Affitto con riscatto’. Prevede due possibili tipologie contrattuali: “contratto di locazione collegato a un contratto di opzione di acquisto” che dà all’inquilino il potere di comprare l’abitazione entro una certa data, scalando dal prezzo pattuito una parte dell’affitto pagato. È questa la tipologia che, in caso di contenziosi, meno tutela le parti perché il contratto di opzione di acquisto non è trascrivibile. In alternativa, è possibile realizzare l’affitto con riscatto, utilizzando il “contratto di locazione con patto di futura vendita” che contiene sia le modalità tipiche del contratto di locazione, sia quelle del preliminare di vendita, permettendo di capitalizzare come “acconto” i canoni di locazione.

Rent to buy’. Utilizza sempre due contratti tipici (cioè riconosciuti dal nostro Codice civile) collegati tra loro: il contratto di locazione e il preliminare di compravendita. Entrambi i contratti vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate, mentre il preliminare deve essere trascritto presso un notaio in modo da tutelare il compratore da eventuali ipoteche, pignoramenti o fallimento del venditore.

‘Aquisto programmato’. Accompagna il compratore all’acquisto attraverso un contratto preliminare di compravendita (che viene trascritto da un notaio) nel quale vengono definiti il prezzo, l’importo delle rate mensili e il termine entro il quale effettuare il rogito. È richiesto il versamento di un acconto in genere pari al 10% del valore dell’immobile. Tale importo viene imputato in parte come caparra confirmatoria e in parte come acconto sul prezzo, quota che potrà perciò essere recuperata dall’acquirente nel caso, alla scadenza, non fosse possibile rogitare.

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